2017年10月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)全面回落中，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)備受關(guān)注。10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)可謂全軍覆沒。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、到位資金等指標(biāo)的增速繼續(xù)下滑。其中，9月和10月單月，房地產(chǎn)銷售規(guī)模連續(xù)兩個(gè)月同比下降。

今年1-10月，商品房銷售面積130254萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%；商品房銷售額102990億元，增長(zhǎng)12.6%。兩項(xiàng)指標(biāo)的增速均連續(xù)4個(gè)月下滑。且與去年4月時(shí)的高點(diǎn)（銷售面積增長(zhǎng)36.5%，銷售額增長(zhǎng)55.9%）相比，增速已大幅收窄。其中，10月單月的銷售面積為14248萬(wàn)平方米，銷售額為11086億元。環(huán)比分別下滑18%和20%。且銷售面積是繼9月之后，又一次出現(xiàn)同比下降。

房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)所有指標(biāo)中與房?jī)r(jià)相關(guān)度最高的。銷售進(jìn)入低迷狀態(tài)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)也就為期不遠(yuǎn)了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市的15個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)同比和環(huán)比漲幅都出現(xiàn)了回落。

當(dāng)然，取得如此大的成就得益于各級(jí)近乎是暴力式調(diào)控。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年1-10月，各地發(fā)布各類房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)超過210次，在此前的限購(gòu)、限貸、限價(jià)等的基礎(chǔ)上，又增加了限售和鼓勵(lì)租賃兩項(xiàng)。這些政策效果的累加是導(dǎo)致銷售增速出現(xiàn)下滑、樓市整體性低迷的主因。

未來房?jī)r(jià)會(huì)怎樣走？樓市整體會(huì)如何發(fā)展？除了上述指標(biāo)外，我最關(guān)心的是另外兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，從這些指標(biāo)中或能看出今后房?jī)r(jià)走勢(shì)。這兩個(gè)指標(biāo)就是，與銷售有關(guān)的“定金及預(yù)售款”和“個(gè)人按揭貸款”兩項(xiàng)指標(biāo)。這兩項(xiàng)指標(biāo)竟然都在下滑。特別是前10月個(gè)人按揭貸款增速為-1.0%，多月來首次下滑。

俗話說，打蛇要打七寸。樓市調(diào)控一定要抓住主要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵部位。定金及預(yù)售款和個(gè)貸按揭就是兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。前10個(gè)月定金及預(yù)售款下滑，直接擠壓的是開發(fā)商的資金鏈條，預(yù)示著開發(fā)商空手套白狼的玩法玩不下去了。前幾輪調(diào)控，我一直建議完全可以取消開發(fā)住房的預(yù)售款制度，但一直沒有被理睬。后來僅僅是實(shí)行了住房定金與預(yù)售款的第三方存管制度，但執(zhí)行的都不夠好。在調(diào)控高壓下，市場(chǎng)倒逼定金及預(yù)售款下滑，造成開發(fā)商資金鏈條緊張后，開發(fā)商就會(huì)被逼迫主動(dòng)地銷售庫(kù)存，客觀帶來供給增加，平抑房?jī)r(jià)。定金及預(yù)售款下滑從供給側(cè)看有利于抑制高房?jī)r(jià)。

個(gè)人按揭貸款負(fù)增長(zhǎng)對(duì)于住房需求側(cè)的打壓作用很大。個(gè)人住房按揭貸款是需求的主要力量，扼住住房需求這個(gè)咽喉，需求下來后，房?jī)r(jià)不想降都難。

這主要得益于央行、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門堅(jiān)決執(zhí)行調(diào)控住房政策的決心，以及商業(yè)銀行一刀切收緊房貸的做法。未來房貸特別是個(gè)人按揭貸款將會(huì)繼續(xù)收緊，并且會(huì)越來越緊。從需求上將高房?jī)r(jià)抑制住，個(gè)人按揭貸款持續(xù)收緊是關(guān)鍵。

不過，我多次提醒過，在社會(huì)融資、民間借貸、互聯(lián)網(wǎng)金融活躍的目前情況下，監(jiān)管籠子里的銀行貸款比重已經(jīng)較大幅度下降，籠子外融資渠道非常之多。管住銀行按揭貸款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還要管住其他融資渠道的資金進(jìn)入到房地產(chǎn)里。目前，首付貸、互聯(lián)網(wǎng)金融貸款、現(xiàn)金貸、消費(fèi)貸等面目進(jìn)入房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的比比皆是。從這個(gè)方面說，管住資金進(jìn)入住房需求端的難度已經(jīng)越來越大了。