8月25日，央行發布房貸利率與LPR掛鉤的具體執行政策。首套房貸利率不得低于相應期限的LPR，二套房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。10月8日后的新發放商業性個人住房貸款均按此標準執行。

新政公告發布之后，網友紛紛表示，雖然字都認識，但連在一起看不懂到底是啥意思？想知道，此項政策實施后，房貸利率將是升了還是降了？或者說，同等房貸下，每個月要還的房貸是多了還是少了？下面筆者就網友比較關注的幾個問題，盡量通俗易懂的解讀一下。

新的房貸利率是怎么定價的？

央行公告第一條規定：“自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。”

據此，可以簡單來說就是，新的個人住房貸款利率=LPR+加點。那么，LPR是怎么確定的？加點又是怎么確定的呢？

LPR：是由10家全國性大行和新增的8家城商行、農商行、外資及民營銀行共同報價，報出各自的貸款利率，然后由“全國銀行間同業拆借中心”剔除最低價、最高價，平均得出一個貸款基礎利率，這就是LPR。其中5年以上期的LPR利率，就是普通房貸利率的坐標。

這樣的話，LPR是基于市場競價產生的，相較于原來央行規定基準利率，更能反映市場利率情況。

2019年18家貸款市場報價利率（LPR）報價行

加點：每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

舉個例子，如果最近一個月的5年期以上LPR為，銀行測算后給你加了50個基點（100個基點為1%），也就是，那么你的房貸利率就是。

新政實施后，房貸利率到底是提高了還是下降了？

央行公告第三條規定：“首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點”。

如果參照8月20日產生的LPR利率，則首套房貸利率最低不得低于，二套房貸款利率最低不得低于。要注意“不得低于”，也就是設立了一個門檻，一個下限，以后再也沒有什么打折的說法，最低都是LPR本身。

對比之前，五年以上期限的房貸基準利率為，按照規定一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的倍，由此測算出來的數值分別為和。新政之后，首套房貸最低利率將由上升到，二套房貸最低利率貸將由上升為。可見，最低標準提升了。

不過目前，在首套房利率方面執行首套房貸打折的城市已經很少了，大多數的城市首套利率都是比現行基準利率高的，所以參考標準的變化不大。這也符合央行的明確定調，“新發放個人住房貸款利率與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。”“與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。”

以深圳為例，參照下表可見，目前深圳的首套房、二套房分別高于8月20日LPR 0.295%、，意味著新政后LPR分別要加個基點、10個基點就趕上目前深圳首套房、二套房利率水平了。對比而言，首套房利率比二套房的更具優勢些。具體要看加點情況了。

央行在第四條規定：“人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。”

根據這一原則，各地央行可以“確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限”。這意味著，未來房貸利率將“一城一策”，各地都不太一樣。

新政實施后，如何應對房貸利率的變化？

央行公告第二條規定：“借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確”。

根據新政，未來借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

也就是說，新政之后，加點數值在合同期限內同樣是固定不變的，但重定LPR的利率可以有所約定，最短為一年調整一次，如果調整當月LPR降了你就撿便宜了，漲了你也要跟著漲。

假設9月的LPR是，你10月8日之后買房的加點數值為60個基點，貸款利率為+0.6%=，到了明年的10月，假設最新的LPR是，你的加點數值依然是60個基點，貸款利率就是+0.6%=5.35%，月供可以少還點。

當然，你也可以選擇在整個貸款周期都采用簽合同時的LPR，不過如果以后LPR降了，你也享受不到降息，這個貸款也就不劃算了。

已買了房，還貸中，房貸利率會調整嗎？

這點公告的第七條做了明確的規定：“2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行“。

也就是說，個人住房貸款利率調整主要針對10月8日后新發的放個人住房貸款利率，早就貸款買房的人和剛簽了合同，還沒放款的人，每個月的利率和還貸的金額還是按以前確定的方式，不變。

公積金貸款買房的利率會調整嗎？

央行公告第八條規定：“商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整”。

目前的公積金貸款利率為五年以上公積金貸款利率，五年及以下公積金貸款利率為，全國都一樣。

綜上總體來看，已經貸款買房的人是不會受到新政的影響的。而那些在現行基準利率下，首套房貸利率有折扣的地區，新政實施后，購房貸利率可能會有所提升。由于不同地區的房貸利率加點下限，是由央行的省級分支機構確定，預計未來不同地區之間的房貸利率也將明顯分化，“因城施策”的調控思路也將進一步強化。同時也需注意，此前央行曾表示，雖然房貸參考利率由基準利率變為LPR，但將通過適當的監管措施，堅持“房住不炒”。