個(gè)人住房抵押貸款，是個(gè)人購(gòu)房者支付一定比例的首期付款，再用所購(gòu)買(mǎi)的住房作為抵押，向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款，然后以分期付款的形式按月償還本息的一種金融活動(dòng)。當(dāng)借款人到期不能償還貸款本息或違反借款合同的某些規(guī)定，貸款人有權(quán)依法處理抵押物并有優(yōu)先受償權(quán)。處分抵押物后的價(jià)款不足以償還貸款本息的，貸款人有權(quán)向債務(wù)人追償，其價(jià)款超過(guò)應(yīng)償還部分，貸款人應(yīng)退還抵押人。

個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

1.抵押風(fēng)險(xiǎn)

（1）抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會(huì)遭受抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費(fèi)用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。

（2）抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。包括抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)。

2.利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指金融市場(chǎng)利率波動(dòng)導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險(xiǎn)。

3.信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)一般包括以下幾種形式：

（1）被迫違約。被迫違約是指借款人在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導(dǎo)致實(shí)際支付能力下降，無(wú)法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息，被迫對(duì)個(gè)人住房貸款合同進(jìn)行違約的行為。

（2）理性違約。理性違約是指借款人從財(cái)務(wù)核算的角度出發(fā)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)抵押物的重置成本小于其住房按揭貸款的剩余本金時(shí)，放棄原來(lái)的抵押物購(gòu)買(mǎi)新房比繼續(xù)供款保留原抵押物更 合算 ，從而主動(dòng)終止履行貸款合同還款計(jì)劃的違約行為。

（3）提前還款。提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時(shí)縮短貸款期限三種類型。

（4）惡意騙貸。一般稱其為 假按揭 ，是一種欺騙行為，主要是指導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)以本單位職工及其他關(guān)系作為購(gòu)房人，借購(gòu)房之名套取金融機(jī)構(gòu)貸款的行為。