房貸利率的決定因素主要有兩點：一是央行的基準利率；二是商業銀行的上浮比例，這兩個決定了房貸利率的高低。
央行的基準利率
我國的央行特指中國人民銀行。全國各家商業銀行的存貸款利率都是在中國人民銀行發布的基準利率的基礎上進行調節的，下圖系目前央行發布的基準利率表。
我們與銀行簽訂的按揭貸款合同上對于貸款利率的描述如下：貸款利率按照央行公布的同期基準利率上浮或下浮**（比如10%或者20%）。假設你原本與銀行簽訂的合同約定的上浮比例為20%，那么你目前的住房貸款利率即為：4.9%*1.2=5.88%。
如果說2019年10月1日，央行將五年期的基準貸款利率下調為4.8%，那么2020年1月1日起（一般銀行調整貸款利率都是次年1月1日起調整），你的住房貸款利率就自動變為了：4.8%*1.2=5.76%，較原來的5.88%減少了0.12個百分點，相應的你的貸款利息也會變的比原來少。
商業銀行的上浮比例
上浮比例就是我們上述例子中的20%，上浮比例不歸央行管，而是各個商業銀行（比如中農工建交這些）自主決定的。上浮比例一旦放款后則不允許在做調整。
舉個例子：仍然假設你原本與A銀行簽訂的合同約定的上浮比例為20%，那么你目前的住房貸款利率即為：4.9%*1.2=5.88%。自2019年以來由于市場行情不好，房貸客戶大幅度減少，為了競爭客戶，A銀行下發文件對于新申請的房貸客戶，其貸款利率統一執行基準利率上浮10%，那么小明這時候申請房貸時，他的利率僅為：4.9*1.1=5.39%，比你的5.88%少了0.49個百分點。
由于你原來的貸款合同已經放款了，銀行是不會再做修改的，所以此時你的利息不會減少，仍然還原來維持一樣。當然反過來，假設市場行情很好，銀行上調上浮比例為30%，那么小明此時貸款的利率變為：4.9*1.3=6.37%，而你的利率會仍然保持在5.88%不變，所以商業銀行這個是公平的。
總結
銀行下調房貸利率，已貸款的利息會不會變少，最關鍵的因素在于調整的是央行的基準利率還是銀行的上浮比例，基準利率變化的話，你的利率也會跟著變，但如果是商業銀行的上浮比例變化的話，你的利率是不會變的。