進(jìn)入三季度后，二手房買賣終于呈現(xiàn)出 回暖 的態(tài)勢(shì)。 偉嘉安捷 指出，如果購(gòu)房人在下半年想用最少的支出 淘 到二手房，不僅要了解自身的條件，還要掌握不同業(yè)主的心理，從而找準(zhǔn)適合自己的貸款方法。根據(jù)目前二手房成交的單子， 偉嘉安捷 將目前市場(chǎng)中的業(yè)主分成了如下三種：

賣小買大 換房型人群

特點(diǎn)：對(duì)二手房成交周期要求高

貸款方式指導(dǎo)：商業(yè)貸款

胡先生和愛(ài)人十年前在朝陽(yáng)買了套兩居室，去年兒子出生后，他一直琢磨把這套房賣了換套大房。在看好新房后，上個(gè)月他就把這套房掛到了中介，最初的報(bào)價(jià)為 455萬(wàn)，但是來(lái)看房的人并不多。為了盡快湊齊新房的首付款，他將掛牌價(jià)格調(diào)整為450萬(wàn)，最近他一直在等待著買家購(gòu)買自己的住房，爭(zhēng)取在國(guó)慶節(jié)之前能買到新房。

專家指導(dǎo)：胡先生這樣的業(yè)主在目前二手房交易里比較普遍，屬于典型的 賣小買大 換房剛改型人群。 偉嘉安捷 認(rèn)為，這類換房的剛需人群，通常對(duì)成交周的期要求都比較高，因此在貸款方式的選擇上應(yīng)該首先摒棄組合貸款，胡先生這套兩居室的報(bào)價(jià)為450萬(wàn)，而公積金貸款最高的貸款額度僅為120萬(wàn)，所以顯然也不能夠用公積金貸款。因此首先推薦的貸款形式為商業(yè)貸款，在時(shí)間和額度上都能夠滿足這類業(yè)主的需求，而且利率方面還能享受到一定的優(yōu)惠。因?yàn)闃I(yè)主比較需要現(xiàn)金湊首付，所以在買房時(shí)可以適當(dāng)增加幾成首付款，既可以滿足業(yè)主對(duì)現(xiàn)金的要求，也可以減輕自己的還款壓力。此外，如果購(gòu)房人手頭有一定的資金，也可以選擇補(bǔ)按揭貸款，即全款購(gòu)買業(yè)主的住房，再向銀行申請(qǐng)補(bǔ)按揭貸款，對(duì)于成交周期較短的業(yè)主，選擇補(bǔ)按揭貸款也比較合適。

做生意急需用錢的業(yè)主

特點(diǎn)：房子急等出售、希望獲得更多的現(xiàn)金

貸款方式指導(dǎo)：補(bǔ)按揭貸款

陳先生是一家中型企業(yè)法人，名下有兩套房產(chǎn)，年中時(shí)因?yàn)檫M(jìn)貨借了大筆資金，現(xiàn)在急需200萬(wàn)左右的缺口。他打算先抵押自己一套房子進(jìn)行融資，而抵押最高只能貸到100萬(wàn)，如果辦理企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款的不僅時(shí)間慢，審核條件也比較嚴(yán)，于是他決定賣掉名下其中一套房產(chǎn)來(lái)籌錢。經(jīng)過(guò)評(píng)估后房產(chǎn)市值為260萬(wàn)，盡管價(jià)格比較低， 但是他仍然決定盡快賣掉。

專家指導(dǎo)： 偉嘉安捷 指出，類似陳先生這樣急需生意周轉(zhuǎn)資金的業(yè)主，通常對(duì)資金都有著比較高的要求，希望盡快拿到現(xiàn)金，在賣房的心態(tài)上比較著急。陳先生的房子總共260萬(wàn)，如果條件允許首先推薦補(bǔ)按揭貸款的形式購(gòu)房，如果業(yè)主對(duì)現(xiàn)金有著極高的要求，那么補(bǔ)按揭貸款無(wú)疑是目前最適合的貸款方式。購(gòu)房人在申請(qǐng)補(bǔ)按揭時(shí)，需要格外注意辦理的時(shí)效性，一般是拿到房本三年時(shí)間內(nèi)，向銀行申請(qǐng)補(bǔ)按揭。因?yàn)橘J款的環(huán)境和利率每年都在變化，房屋的市值也存在變化，時(shí)間太久遠(yuǎn)的房屋銀行無(wú)法評(píng)估差價(jià)和貸款利率，所以辦理補(bǔ)按揭貸款必須要注意時(shí)間，

處在觀望情緒中的業(yè)主

特點(diǎn)：賣房心態(tài)不迫切、比較主動(dòng)

貸款方式指導(dǎo)：公積金貸款

李女士幾年前和老公分別在西城和亦莊各買了一套兩居室和一套一居室，平時(shí)她和老公住在西城，大興那套一居室閑置出來(lái)的住房用來(lái)出租，最近她打算入手一個(gè)投資項(xiàng)目，所以將大興的一居室掛到了中介，報(bào)價(jià)是135萬(wàn)，因?yàn)椴⒉皇鞘旨毙栌缅X，所以她現(xiàn)在是邊租邊賣。

專家指導(dǎo)：案例中的李女士屬于對(duì)成交周期要求不高的業(yè)主，賣房的心態(tài)并不迫切，所以在買賣過(guò)程中占據(jù)比較主動(dòng)的地位，而且這種業(yè)主通常議價(jià)的空間比較小，處于 貨比三家 的觀望情緒中。 偉嘉安捷 認(rèn)為，如果購(gòu)房人遇到這樣的業(yè)主，業(yè)主本身房?jī)r(jià)為135萬(wàn)，而且成交心態(tài)并不迫切，所以砍價(jià)的空間比較低，并不是很貴，所以選擇公積金貸款比較合適，因?yàn)楣e金貸款的額度為120萬(wàn)，距離房?jī)r(jià)比較接近，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)買房的壓力相比商業(yè)貸款更小，而且也能夠?yàn)楣?jié)省不少貸款的利息。

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