先澄清一個概念，“維修基金”只是一個通俗的叫法，實際上并不準(zhǔn)確，標(biāo)準(zhǔn)的稱呼應(yīng)該是“住宅專項維修資金”。住宅專項維修資金和物業(yè)費(fèi)的交納，與房屋是否裝修，以及是否入住沒有任何關(guān)系，這兩筆費(fèi)用的交存和交納是有相關(guān)規(guī)定的。
住宅專修維修資金的用途及交存時間
1、為什么要交存住宅專項維修資金？
住宅專項維修資金是由業(yè)主繳存的，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在質(zhì)保期滿后的維修、更新、改造的資金。
住宅共用部位指的是單棟住宅的共有部分，主要包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)備設(shè)施指的是小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有的附屬設(shè)備設(shè)施，主要包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
2、住宅專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。在業(yè)主大會城里之前，由房地產(chǎn)主管部門監(jiān)管使用。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會代表業(yè)主大會管理使用。新建商品房業(yè)主繳存的住宅專項維修資金是直接存入住宅專項維修資金管理部門指定的銀行專戶，每個小區(qū)都有一個住宅專項維修資金銀行專戶，專戶下按照業(yè)主的樓棟門牌號設(shè)有分戶賬，業(yè)主交存的住宅專項維修資金就在自己的分戶賬下。
住宅專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b工程每平方米造價的5%～8%，具體由直轄市、市、縣及人民政府結(jié)合本地實際情況合理確定，并可以根據(jù)需要進(jìn)行調(diào)整。目前，一般繳存標(biāo)準(zhǔn)為60～100元/㎡。
3、住宅專項維修資金何時交存？
住宅專項維修資金一般應(yīng)在辦理入戶手續(xù)之前交存，可以自行交存，也可以由開發(fā)商代為交存。有些開發(fā)商為了能夠無償占用這筆資金，往往在網(wǎng)簽合同時就要求業(yè)主交存住宅專項維修資金，實際上是損害了購房者的利益。廣州這邊的開發(fā)商大多如此操作，顯然尚存在監(jiān)管方面的漏洞。
住宅專項維修資金的交存屬于強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第十三條規(guī)定，未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
物業(yè)費(fèi)的交納時間
按時交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，只要物業(yè)公司提供了物業(yè)服務(wù)合同約定服務(wù)。業(yè)主不能以未享受或者不需要而拒絕履行交費(fèi)義務(wù)。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，已竣工尚未交付的房屋的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)。因此，物業(yè)費(fèi)的交納時間節(jié)點是房屋交付之日，即業(yè)主應(yīng)當(dāng)自房屋交付之日起交納物業(yè)費(fèi)，無論房屋是否已裝修入住。
這個交付之日包括視同交付之日。也就是說，如果業(yè)主無正當(dāng)理由未在開發(fā)商書面通知的交房日期截止時間收房，則該截止時間即為視同交付之日。如果業(yè)主實際占有了房屋，也視同交付。實際占有之日，即為房屋交付之日。
對于未入住的房屋的物業(yè)費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)，原則上與已入住的標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，不過有些地方規(guī)定有一定的減讓。
給題主的建議
根據(jù)以上論述，建議題主及時交存住宅專項維修資金和按時交納物業(yè)費(fèi)。題主可以了解一下，當(dāng)?shù)厥欠裼形飿I(yè)費(fèi)減讓的政策。
如果不及時交存住宅專項維修資金，就無法收房，也無法辦理房屋權(quán)屬證書。
如果不按時交納物業(yè)費(fèi)，拖欠過多可能會被物業(yè)公司起訴，而且基本上是敗訴的結(jié)果。可能還會因此承擔(dān)滯納金和訴訟費(fèi)用，得不償失。