我們劃分三個階段來討論這個問題。

第1個階段，購買房產以后的前6年。

在這個階段，我們首先支出了一筆首付款2萬元，然后每個月需要還貸1600元，這是開支，在收入的方面按照包租的協議，每個月可以得到租金1600元，恰好與銀行的還貸和持平。

也就是說如果一切順利，6年內我們的投入是2萬元，收入是0元。暫且不考慮房價的漲跌和貨幣貶值因素。

第2個階段，從第7年到第20年的期間。

到了這個時期，包租協議已經過期了，每個月的租金能否達到1600元，可以先持謹慎的懷疑態度。但為了方便理解，暫且按1600元來測算。

假設這套公寓在這14年的時間里面，平均起來大體能夠達到每月1600元的租金，也就相當于所有的還貸支出都通過出租得到了補償。

那么在這個階段，我們的凈收支依然是0元。

第3個階段，還款完成第21年后的階段

這個時候我們當初投入的2萬元，假設沒有放在房子上，按照每年4%~5%的收益率測算，20年以后大體相當于4萬元。

也就是說，你今天拿2萬元首付買了這套公寓（估計總價大約20萬），就相當于你在20年以后用手中的4萬元買了一套還剩下20年房產使用期的公寓（總價大約40萬）。

這樣看的話，肯定是劃算的。

有沒有風險？

對這筆投資來說，主要的風險在于出租的租金水平，因為不清楚項目的具體情況，所以難以對這點進行判斷。

不管是簽訂了包租協議，還是包租協議到期之后的那些時間里面，它能不能達到每個月1600元，是這筆投資能否進行的關鍵。

假設按照最極端的情況來考慮，就是這個公寓每個月都沒有租金收入，這就意味著你每年還貸要支出大約2萬元，20年是40萬元。到20年以后這個店鋪能不能租出去，我們也不知道，他也是一個風險。

如果考慮將來轉手出售，那就還有公寓價格本身下跌的風險，以及稅費方面的負擔。

所以，最關鍵的不是公寓的價格，而是公寓能否順利出租，并達到一定價格。包括包租協議本身能不能履行，根本上還是取決于公寓能否租出去。這需要購房人自己對這一點進行綜合的判斷。