房貸第一年，房貸期限20年，有必要轉(zhuǎn)換成LPR浮動(dòng)利率？題主的這個(gè)問(wèn)題是當(dāng)下很多人遇到的，而房貸利率換錨還剩下一個(gè)月的時(shí)間，時(shí)間不多了，都需要在2020年8月31日前做出選擇，先說(shuō)結(jié)論，建議換。
1、LPR機(jī)制下的房貸利率和之前有何不同？
原有的房貸利率計(jì)算公式是這樣的：房貸利率=貸款基準(zhǔn)利率*（1±浮動(dòng)比例），其中“浮動(dòng)比例”是固定不變的，但是貸款基準(zhǔn)利率會(huì)不定期的變動(dòng)，上一次變動(dòng)是2015年10月份，下調(diào)到4.9%，所以，在原來(lái)的房貸利率計(jì)算公式下，房貸執(zhí)行利率的變化是取決于“貸款基準(zhǔn)利率”的變化的。
現(xiàn)有的房貸利率計(jì)算公式是這樣的：房貸利率=LPR+點(diǎn)數(shù)，其中“點(diǎn)數(shù)”是固定不變的，而LPR是每個(gè)月都會(huì)更新一次，理論上每個(gè)月都可能會(huì)變動(dòng)，在實(shí)際中當(dāng)然不會(huì)這么頻繁，在現(xiàn)有的房貸利率計(jì)算公式下，房貸利率的變動(dòng)取決于LPR的變動(dòng)。
所以，是否要轉(zhuǎn)換LPR浮動(dòng)利率，其實(shí)就是看LPR未來(lái)的走勢(shì)，如果未來(lái)是走低的趨勢(shì)，那么肯定是轉(zhuǎn)換劃算，如果未來(lái)是走高的趨勢(shì)，那么選擇轉(zhuǎn)為固定利率更劃算。
2、LPR未來(lái)的走勢(shì)是往上還是往下？
LPR是所有貸款利率市場(chǎng)報(bào)價(jià)，是所有貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)，社會(huì)上所有貸款利率的集會(huì)就是這個(gè)社會(huì)資金的成本，社會(huì)資金成本和什么相關(guān)？至少是和社會(huì)資金回報(bào)率是相關(guān)的，當(dāng)社會(huì)資金回報(bào)率高的時(shí)候，能夠承受的資金成本也高，資金回報(bào)率低的時(shí)候，能夠承受的資金回報(bào)率也低。所以，社會(huì)資金成本是和社會(huì)資金回報(bào)率是正相關(guān)的。
而社會(huì)資金回報(bào)率是這GDP增速正相關(guān)的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，賺錢也容易，這就反應(yīng)在資理財(cái)序資回報(bào)率高，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度慢，賺錢就難，這就反應(yīng)在資理財(cái)序資回報(bào)率低，這個(gè)也就是為什么發(fā)達(dá)國(guó)家的利率都比較低，這是因?yàn)樗麄兊慕?jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較慢。
所以，社會(huì)資金成本其實(shí)是和GDP增速是正相關(guān)的，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是LPR是和GDP增速正相關(guān)的，那么我們要判斷LPR未來(lái)的走勢(shì)，我們只需要判斷GDP未來(lái)的走勢(shì)就可以了。
去年GDP增速是6%，今年上半年是負(fù)數(shù)，今年全年也許也就是2%左右，雖然主要原因是疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)增速下滑，但是即便是未來(lái)疫情結(jié)束了，那么GDP增速能夠回到往日的6%嗎？這個(gè)難度是挺大的，未來(lái)更可能的是5%、4%，甚至是3%。
長(zhǎng)期來(lái)看，LPR走低是一個(gè)趨勢(shì)，在短期來(lái)看，LPR已經(jīng)降低了，目前是4.65%，如果未來(lái)一年維持這個(gè)水平不變，那么現(xiàn)在選擇轉(zhuǎn)換LPR浮動(dòng)利率，就可以降低房貸利率0.15%（LPR從4.8%降低到4.65%）。
所以，選擇轉(zhuǎn)換LPR浮動(dòng)利率更劃算。