前兩天和一個做投資的朋友聊到了東南亞地區的機遇，他重點提到了越南。

對越南的印象，可能很多人還沉浸在越南姑娘都渴望做“中國媳婦”的幻想中，殊不知，現在的越南已被全球投資者公認為東南亞最值得投資的區域之一。

今天，我們必須打破偏見，重新認識一下我們家門口的越南。

1、越南的經濟成就

近30年來，越南悶聲干了不少大事，簡單回顧一下：

1

1985年-改革開放

1985年越共六大召開，以華為師，結合自身確定了改革開放總路線，開始了市場經濟改革。

2

1995年-加入東盟

從東西方冷戰最前線到加入東盟，越南的政治和外交環境開始走向正常化，同時對國際經濟打開大門，目前東盟自貿區內國家實行零關稅。

3

2006年-加入WTO

開放貿易市場，進口關稅大幅下調，敞開了外商直接投資的大門，來自韓國、日本、新加坡等國家的外資大量流入。

4

2016年-加入TPP協議

TPP被視為升級版WTO，最重要的條款就是成員國之間實行零關稅。該協定的主要目的是制約中國，同時幫助越南拉近了和美、日、加、澳等發達經濟體的距離，成為發達國家在東南亞地區延伸產業鏈的首選。

5

2017年-舉辦APEC峰會

自1998年加入APEC，越南已主辦兩屆APEC領導人峰會，在國際社會上的認可度越來越高，國際地位不斷提升。

6

2017年-廢除戶籍制

2017年11月，BBC報道“越南廢棄自1975年以來實施的戶籍制度”，顯然有擁抱“西方價值觀”的意思。

7

2017年-出席一帶一路高峰論壇

一邊和大國一起牽制中國，一邊向中國靠攏。中國目前只是越南的第九大投資來源國，加入一帶一路后，將有更多的中國資本進入越南。

越南被很多投資人視為20年前的中國。

從整體上看，自1985年改革開放以來，越南平均GDP增長率6.6%，僅次于中國，遠高于全球平均水平，且至今仍處于上升階段。

2016年

人均GDP 2200美元，是中國2006年的水平，那是中國經濟最輝煌的一段時間，每年成長10%以上。

如果該國能在下一個十年里維持7%的增速，則將追隨中國的發展軌跡。對于一個在上世紀80年代從數十年戰爭中崛起，一度與埃塞俄比亞同樣貧窮的國家而言，這的確是了不起的成就。

2、越南的投資價值

關于投資，對于普通外國投資者而言，無非就是證券投資和房地產投資。

證券投資：

越南股市在2017年迎來了一波大牛市，全亞洲股市中表現排名第一，據初步測算，2017胡志明指數最大漲幅高達58%。

雖然越南股市長線來看仍有較大的上升機會，但是風險也與之共存。

首先，越南證券市場的整體規模比較小，上市公司少，散戶多，所以很容易出現暴漲暴跌的局面。

其次，越南上市公司的信息披露不透明，存在很多造假現象，加上年報大多是越南語，對外國投資者來說，很難了解當地企業的真實經營狀況。

最后，也就是每一個新興市場所面臨的共同風險，體系不健全，法規不完善，政策不穩定。尤其是針對外國投資者的條文規定還很欠缺，一旦政策上對待外資的態度發生轉變，股市也將發生波動。

個人投資者如果想開立越南股票賬戶，需要親自到越南開戶，或到越南大使館或者領事館辦理。同時還需要在當地開一個銀行賬戶，和股票賬戶進行關聯。

除了直接投資越南股市，還有一些追蹤越南股市的指數基金。比如美股的越南ETF VanEck Market Vectors(VNM)，港股的DB富時越南指數ETF，而這兩者，在國內通過網絡券商都可以購買。

房地產投資：

2005年~2011年之間，越南房地產經歷了一波暴漲，已遠超當地工薪階層的購買力。為了調控房價，政府提高了交易所得稅，擠破了房價泡沫

之前漲得最兇的經濟中心胡志明市，房價直接腰斬，首都河內緊隨其后，房價整體下調約30%。之后，越南房地產進入了持續4年的低迷期。

2015年，為了拯救低迷的房地產市場，越南政府對《住房法》進行了修改，放寬了外國人在越南的購房條件，越南房地產也從此漸漸走出低谷。

尤其是進入2016年，樓市再度出現新一輪繁榮，一直延續到現在。有投資機構預測，未來五年，越南的樓市價格還會一直上漲。

憑借著在中國炒房的多年經驗，我們學到了一個道理：房價短期看政策、中期看土地、長期看人口。該理論在越南也同樣適用，投資者對越南樓市的信心主要就來源于越南的人口結構。

目前越南處在人口紅利期，截止2016年，越南總人口9270萬，其中15-54歲的人口占比63%，人最多的是20-34歲。

不論是勞動力還是消費力，龐大的中青年群體給越南經濟帶來了巨大活力。

所以單從人口結構看，越南國內居民的購房需求就已經很高。

另外，根據越南的數據統計與預測，從2016年到2020年，越南富裕家庭數將翻倍，而中等收入家庭數也將增加50%。近幾年，越南中產階級的購買力與消費力會有顯著提升。

在海外投資房地產，我們最關注的是收益情況。收益包括兩方面：

地產本身的增值和租金回報率。

從資本增值的角度來看，在過去三年，越南房地產確實有了較大增值，目前胡志明市的公寓均價在2000-4000美元/平方米，年漲幅約10-20%。

從租金回報率來看，胡志明市平均年租金回報率可以達到6%-7%左右，遠高出目前北京上海等一線城市的回報率。即使扣除管理費等雜項，凈回報率也有4%-5%左右。

綜上所述，越南房地產仍然具備一定的上升空間，但需把握結構性機會。

根據越南《住房法》規定，2015年起外國人和機構均可在越南購買房屋，限制只有三條：一是只能買公寓，不能買別墅;二是房屋產權為50年，到期后可以免費續一次下一個五十年，也就是說實際上是100年產權;三是每人在一個公寓小區或一個坊級行政區劃最多只能擁有一套房屋，但所購住房的面積和總套數不受限制。

從越南目前的房地產類型上看，未來較有投資價值的，集中在兩類地產：

一類是中低端房地產，可考慮長線投資;另一類則是功能性地產，通常用作民宿出租。前者主要是受剛需推動，而后者則是由于快速發展的旅游業以及人均收入水平的不斷提高。

從資本增值的角度看，后者的價值要大過前者，但同時面臨的風險也較高。

下面說說越南房地產的投資風險。

首先是泡沫風險，胡志明市部分樓盤已經又回到了2011年泡沫破裂時的4000-5000美元/平方米，而胡志明市人均收入只有600美元/月，已經積累了一定的高位風險。

其次是政策法規風險，由于目前越南樓市剛剛對外國人開放，整個房地產市場處在上升期。如果未來政府再出調控政策，或者對外國人購樓再取進一步放開或者收緊的舉措，都有可能會造成樓價的波動。

對中國投資者而言，在越南投資還可能存在政治風險。南海爭端一直是中越關系的主要矛盾點，這種政治外交風險也應成為我們的考量因素之一。不過就目前的中越關系來看，這種外交風險還是相對可控的。一方面，中國和越南一直保持著良好的雙邊貿易關系，另一方面，隨著一帶一路的深入，中越兩國必將在更多項目上有深入合作交流，所以這方面的風險相對比較穩定。

與一蹶不振的歐洲不一樣，越南的GDP一直在高速增長。

與逐漸老去的日本不同，總人口接近1億的越南，平均年齡只有28歲。

與無欲無求的菲律賓不同，越南有著堅韌的民族性格以及勃勃野心。

中國西南某鎮，與越南僅一河之隔

越南的經濟總量和浙江差不多，人口總量和河南相當，人口結構和我國30年前類似，優越的地理位置發達的港口堪比中國香港，政府人民的野心斗志如同我國改革開放初期。

如果說，中國寒門逆襲的大門即將關閉，那么，就在離我們不遠處的越南，淘金之門才剛剛開啟，不妨去放手一搏。