住房購(gòu)買始終是我國(guó)老百姓投資中一個(gè)繞不開(kāi)的話題，住房的價(jià)格始終是老百姓最關(guān)注的問(wèn)題。

那么，面對(duì)當(dāng)住宅收益率跑不贏銀行理財(cái)時(shí)還有保留的價(jià)值嗎這樣的問(wèn)題，答案是比較復(fù)雜的。

首先，從大的政策環(huán)境和上半年的現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)情況看，房住不炒仍是調(diào)控主基調(diào)，房地產(chǎn)銷售和投資數(shù)據(jù)繼續(xù)回落仍然是經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)趨勢(shì)，期望房地產(chǎn)價(jià)格的大起是不現(xiàn)實(shí)的

近幾年的宏觀調(diào)控措施很多都是圍繞房地產(chǎn)的調(diào)控開(kāi)展的，今年上半年也不例外，房地產(chǎn)市場(chǎng)從3月開(kāi)始上揚(yáng)，4月呈現(xiàn)有利于上漲的態(tài)勢(shì)，緊跟著5月份以后就整體出現(xiàn)了退燒跡象，包括房企融資，土地成交都呈現(xiàn)上漲乏力的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊與信貸約束政策成為進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)的主要因素。雖然整體上看，2019年上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策越來(lái)越多采取了非信貸政策，使房地產(chǎn)整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)，但5月下半月銀監(jiān)系統(tǒng)再次針對(duì)房地產(chǎn)融資等加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)查房地產(chǎn)違規(guī)融資仍然對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控起到了重要的作用。

房地產(chǎn)銷售和投資數(shù)據(jù)繼續(xù)回落仍然成為經(jīng)濟(jì)政策的主導(dǎo)趨勢(shì)，短期內(nèi)不要對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期期待過(guò)高？今年前5個(gè)月房地產(chǎn)投資增速為11.2%。但最新的數(shù)據(jù)顯示，累計(jì)銷售面積增速?gòu)?1.6%下跌至-1.8%，累計(jì)銷售金額增速?gòu)?.1%下降至5.6%，累計(jì)投資增速?gòu)?1.2%下降至10.9%，新開(kāi)工面積增速也從10.5%回落至10.1%。因此，在房住不炒仍是房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)的投資以剛需為主的格局不會(huì)有大的變化。

所以，是不是繼續(xù)持有還要看你的住房投資是不是符合只住不炒的政策要求。

其次你的住宅收益率跑不贏銀行理財(cái)是指的是租金收益嗎？如果是租金收益那么我國(guó)的住房租金售價(jià)比一直是比較低，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)不能決定是不是持有住房的判斷標(biāo)準(zhǔn)？

租售比一般是用來(lái)作為房地產(chǎn)投資價(jià)值體系的體系指標(biāo)，一般來(lái)說(shuō)，是指月租金與住房?jī)r(jià)格的比率或者年租金與房?jī)r(jià)的比例。正常情況下使用的是每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。

如何判斷租售比呢？是不是合理的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？

雖然說(shuō)各國(guó)有各國(guó)的不同環(huán)境和情況，但是整體而言有一個(gè)國(guó)際通行的參照標(biāo)準(zhǔn)。

國(guó)際上衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值好壞標(biāo)準(zhǔn)，其租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果以年租售比計(jì)算，即16年到25年的租金收回投資是正常的范圍，如果超過(guò)25年的租金都不能收回住房的投資，就說(shuō)明住房的投資價(jià)值相對(duì)變小，不應(yīng)該繼續(xù)持有；如果不到16年就的租金就能收回投資，說(shuō)明這一區(qū)域住房的投資潛力相對(duì)較大，應(yīng)該繼續(xù)持有。

我國(guó)的住房租售比一直比較低，很多投資需要50年甚至上百年的租金才能收回投資，根據(jù)中國(guó)社科院房地產(chǎn)藍(lán)皮書中公布的多個(gè)城市的房?jī)r(jià)與租金數(shù)據(jù)，北京住房投資用租金收回投資需要49.5年、上海需要53.7年，廈門需要91.7年，因此，租金收益從來(lái)都不是我國(guó)住房投資和持有與否的判斷依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。

從租理財(cái)序資收益與投資的比例看，我國(guó)的住房投資當(dāng)然處于一個(gè)非持有的階段，但是一直以來(lái)我國(guó)的低房租狀況從來(lái)就沒(méi)有影響過(guò)大家的住房投資決策，可見(jiàn)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)并不是反映我國(guó)投資住房的重要依據(jù)。

其三，你的住宅收益率跑不贏銀行理財(cái)是指的是住房?jī)r(jià)格上漲的收益嗎？這是一個(gè)非常重要的問(wèn)題，過(guò)去住房投資的根本原因就在于住房?jī)r(jià)格的上漲，但是這個(gè)問(wèn)題可能越來(lái)越成為影響住房未來(lái)投資的重要因素

上面提到了政策因素必然要求是住房只住不炒，那么住房的價(jià)格上漲肯定是不符合未來(lái)的預(yù)期，這才是住房要不要持有的根本因素，因?yàn)樽》康淖饨鹗找嬉呀?jīng)不能成為投資的理由，而且住房租金收益已經(jīng)低于銀行的理財(cái)收益。

根據(jù)5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格相關(guān)數(shù)據(jù)，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

因此，如果期待像以前那樣通過(guò)房?jī)r(jià)的上漲來(lái)提升投資價(jià)值肯定會(huì)大打折扣的。

所以，整體而言，無(wú)論是從租金收益比還是住房?jī)r(jià)格的上漲情況看，都已經(jīng)難以超過(guò)銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率，那么是不是就已經(jīng)不值得持有了呢？主要看情況，如果是剛需則沒(méi)有必要考慮是不是持有的問(wèn)題，畢竟國(guó)人心目中有住房才算安定的心態(tài)仍然起重要的作用。如果是已經(jīng)有的二套住房，可以再考慮看看情況再說(shuō)。但是如果有更多的住房，那么就要考慮是不是劃算的問(wèn)題。