利率市場(chǎng)化改革的大背景下，央行推出了LPR利率市場(chǎng)報(bào)價(jià)機(jī)制。同時(shí)對(duì)存量房貸對(duì)接利率市場(chǎng)給出了指導(dǎo)意見(jiàn)，即去年以來(lái)一直熱論的LPR轉(zhuǎn)換與否。
一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：存量與增量房貸的劃分時(shí)間為2019年1月8日。
10月8日之后房貸，實(shí)行錨定LPR+加點(diǎn)，其中LPR以最新報(bào)價(jià)為準(zhǔn)。購(gòu)房者與銀行簽訂按揭購(gòu)買(mǎi)合同后，與銀行商定一個(gè)時(shí)間周期，當(dāng)這個(gè)周期滿了之后在次選擇新的LPR+點(diǎn)。注意這個(gè)點(diǎn)時(shí)間周期不少于1年。
舉個(gè)例子：假設(shè)購(gòu)房者去年（2019年）11月購(gòu)房，當(dāng)時(shí)房貸記住4.80%，銀行上浮20%，則購(gòu)房者實(shí)際利率5.76%。同時(shí)約定每年的重新確定一次利率，利率以每年12月20日LPR報(bào)價(jià)為準(zhǔn)+20%。那么該購(gòu)房者2019年11月到2020年12月則按照5.76%按揭房貸。假設(shè)今年12月20日LPR報(bào)價(jià)為4%，則該購(gòu)房者2021年每月按揭利率為4%+點(diǎn)，即4%+0.96%=4.96%。直白點(diǎn)加點(diǎn)的點(diǎn)就是銀行的上浮或者折扣。
如果在2019年10月8日之前簽訂合同的，購(gòu)房者可以選擇固定利率也可以選擇LPR+點(diǎn)。完成這個(gè)轉(zhuǎn)換是時(shí)間今年的3月到8月。同樣這里要確定加點(diǎn)的點(diǎn)，也即上浮幅度。
不管那種模式，加點(diǎn)的點(diǎn)不變，變化的是在什么基礎(chǔ)上加。LPR沒(méi)有變化，而固定模式下加點(diǎn)的基礎(chǔ)不變，顯然是否轉(zhuǎn)化取決于LPR未來(lái)的走勢(shì)。
就全球經(jīng)濟(jì)和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況來(lái)看，未來(lái)利率下行是大概率事件
結(jié)論：4.65%利率轉(zhuǎn)換成LPR為好，退一步，轉(zhuǎn)換對(duì)購(gòu)房者絕對(duì)沒(méi)有壞處（利率下行前提），相反還可能有好處，為何不轉(zhuǎn)換呢？