住房貸款是以房產(chǎn)為抵押物進(jìn)行抵押擔(dān)保的，一般情況來(lái)講是很安全的一款貸款產(chǎn)品。但受制于房產(chǎn)抵押貸款時(shí)間長(zhǎng)、流動(dòng)性較低等因素，對(duì)于銀行來(lái)講，其風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在如下幾方面：
一是房產(chǎn)抵押權(quán)證無(wú)法落實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。大家知道，現(xiàn)在房產(chǎn)銷售基本上銷售的都是尚未完工的樓盤，銀行在房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地證、建筑工程規(guī)劃證、預(yù)售證等手續(xù)的前提下，就可以對(duì)外開始銷售住房，收取首付款等，而銀行在樓盤封頂?shù)那闆r下就可以對(duì)購(gòu)房戶發(fā)放貸款，盡管期間也進(jìn)行了房產(chǎn)抵押預(yù)登記，但由于真正的房產(chǎn)權(quán)證辦理還需要一個(gè)很長(zhǎng)的期間，在這期間房產(chǎn)權(quán)證的辦理是需要開發(fā)商提交相當(dāng)多的手續(xù)資料的。在住房貸款發(fā)放后，要保證房產(chǎn)能夠順利如期辦理好權(quán)證，有就有賴于開發(fā)商后續(xù)建設(shè)工程的持續(xù)推進(jìn)和辦理權(quán)證登記的各種手續(xù)的效率。如果，整體樓盤房產(chǎn)權(quán)證登記辦理出現(xiàn)脫節(jié)甚至出現(xiàn)開發(fā)商跑路等方面的風(fēng)險(xiǎn)，就有可能影響整個(gè)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的辦理，致使借款人出現(xiàn)違約以及抵押物品價(jià)值失效等情況。
二是房產(chǎn)抵押所有權(quán)人的信用風(fēng)險(xiǎn)。由于住房抵押貸款時(shí)間長(zhǎng)，受多方面因素影響，部分購(gòu)房者受制于自身的還款實(shí)力，如出現(xiàn)與借款初期較大的風(fēng)險(xiǎn)變故，導(dǎo)致家庭收入無(wú)法滿足還貸要求，就會(huì)出現(xiàn)房貸拖欠，產(chǎn)生借貸風(fēng)險(xiǎn)；再就是借款人自身實(shí)力不濟(jì)，且如承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任的開發(fā)商或是擔(dān)保人資格實(shí)力超出自身能力時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生貸款無(wú)法正常歸還的問題。
三是房產(chǎn)抵押物無(wú)法正常變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。一是由價(jià)值評(píng)估的方式存在差異，可以有會(huì)出現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)抵押物價(jià)值的高估，導(dǎo)致客戶的抵押貸款成數(shù)過高，進(jìn)而出現(xiàn)貸款金額高于抵押物價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。其次就是房屋權(quán)屬存在違規(guī)建筑或是存在質(zhì)量問題，抵押物的權(quán)屬無(wú)法正常移交，導(dǎo)致抵押物失效，出現(xiàn)貸款抵押無(wú)效等風(fēng)險(xiǎn)。再就是房產(chǎn)貸款雖然有抵押，但畢竟房產(chǎn)是屬于不動(dòng)產(chǎn)，受當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、地段房?jī)r(jià)、小區(qū)配套，以及一些例外事件等因素，都會(huì)影響抵押房產(chǎn)的變現(xiàn)，甚至出現(xiàn)拍賣流拍，甚至折價(jià)拍賣等都無(wú)法變現(xiàn)的情況發(fā)生，從而影響抵押房產(chǎn)的正常變現(xiàn)抵債。即使通過多方努力變現(xiàn)成功，扣除各方的多種拍賣費(fèi)用，也會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金無(wú)法達(dá)到支付貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)，造成信貸資金無(wú)法完全收回的損失。
個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)總體質(zhì)量良好，安全系數(shù)高。但是，貸款作為一種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，會(huì)受到開發(fā)商、借款人及階段性的經(jīng)濟(jì)因素等影響，仍然會(huì)發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)等，需要在貸前貸中貸后加以關(guān)注管理重視，采取多重措施加以防范和化解。