未來5年，中國房價會跌嗎？很多人都在等著這個結果，希望等到房價下跌的時候再去買房，但是這個問題其實不太好回答，因為中國太大了，300多個地級市，600多個城市（加上縣級市），兩三千個區縣，所以這個趨勢是不太好判斷的，但是我們有兩條框架可以參考。分別是城鎮化率和房地產的階段。
1、房地產從黃金時代走向白銀時代
房地產的黃金時代應該是從1998年房改到2018年這20年，在這個階段全國房價普漲，中間即便是有調整，但是日后都又創下了新高，哪怕是海南經歷了房地產泡沫破裂，在后來也創下了新高，所以這個20年是房地產的黃金時代，對全行業都是如此，無論是買房者還是產業鏈上游的生產者都是受益者。
但是這個黃金時代在2018年底結束了，全國的房價不再是普漲了，不同城市將走向分化，哪怕是開發商也迎來了一輪強烈的洗牌，那些在過去押寶房地產牛市而大膽使用杠桿的房企獲得了長足的發展，具體代表有恒大、融創和碧桂園，但是2018年后是轉折點，去杠桿成為這些企業的當務之急，萬科甚至率先喊出了“活下去”的口號。
以商業地產為主的萬達將王健林送上了中國首富的寶座，但是也因為杠桿太高導致現金流危機，不得已而斷尾求生，將文旅項目出售給融創，將酒店項目打包出售給富力。而市場上對融創、碧桂園和恒大的杠桿過高的擔憂就沒有消除過，而這些高杠桿的企業也在不斷的出貨，想盡一切辦法在回籠資金，降低自己的負債率。
而至于像泰禾這樣的企業已經發生債務危機，現金流岌岌可危，不少項目也因為資金不足而導致停工。
具體到房價，2017年以來的四年，深圳房價創下歷史新高，成為全國第一，但是也有京郊房價幾乎腰斬的現實，這就是房價走向分化的現實寫照。
2、城鎮化是房地產牛市的催化劑
1998年的時候我們的城鎮化率只有30%，而到了2019年已經達到60%，這20年時間，城鎮人口增加了四五億，這是人類歷史上最波瀾壯闊的一次城鎮化歷史，人口之多堪稱歷史之最，時間之短也是歷史之最。
商品房從無到有，從零到1，這20年是解決商品房緊缺的問題，到了目前，全國范圍來說房子是足夠的，但是非常不平衡，尤其是一二線城市的房子基本是緊缺狀態。
從城鎮化率的角度來說，發達國家的門檻是城鎮化率要達到70%以上，目前主要發達國家的城鎮化率達到了80%以上，根據規劃，我們到2035年，城鎮化率將達到75%，也就是說未來15年城鎮化率將再提升15個百分點，平均每年是1%，雖然和過去20年每年1.5%相比下滑了三分之一，但是依然比較可觀。
70%將是一個國家房地產的轉折點，我們還有10年的時間，這是白銀時代，房企降杠桿，并走向集中，大量的小型房企會破產或被收購，一二線等核心區域城市的房價將繼續穩中有進，而五六線城市房價能穩住已經不錯，走向陰跌也不是不可能。
人口會持續向一二線城市集聚，尤其是新生人口，而那些無法獲得人口流入的城市將逐漸走向衰落，樓市接盤的人越來越少，房價難以支撐。
結論：未來5年，一二線城市的房價依然會上漲，五六線城市房價走向陰跌的可能性更大，中間的城市持平的可能性更大。