11月20日LPR下調了，1年期LPR為4.15%，下調5個基點，5年期LPR為4.8%，下調了5個基點，這個消息一出來后，市場普遍反映是解讀為對房地產的松綁，更有甚者認為下一輪房地產行情要來到了，對于這種情況，筆者只能說，你想多了！

1、什么是LPR（貸款市場報價利率）？

LPR是貸款市場報價利率的簡稱，是了利率市場化改革的重要一步，原來的利率的調整主要依靠央行的基準利率，但是不夠靈敏，不夠反應市場，所以才發展為用LPR來代替央行的基準利率。

LPR為什么能夠反應市場的資金供給變化？第一，LPR是由全國18家商業銀行共同決定的，由18家商業銀行提交LPR，然后全國銀行拆借中心去掉最低值和最高值，最后去算術平均值，得到的結果就是LPR，因為是18家商業銀行決定的，所以他們作為直接的貸款機構，對市場的變化自然是最清楚的。另外就是LPR是每個月都要更新一次，具體時間是當月的20日，所以更新的時間頻率足夠高，這個也能適時反應市場的變化，而我們知道央行基準利率4.9%的調整是2015年10月份確定的，至今已經有4年時間了。

所以，在短期內，LPR有可能高，也有可能低，這個主要取決于市場的變化，目前只有11月份相比下降了5個基點，還看不出是否已經在走入下降通道了。

房貸利率和LPR的關系就是：房貸利率=LPR+加點；也就是說房貸利率是在LPR的基礎上加上一點的點數而得到的，比如你的房貸利率是加了50個基點，那么就是5.3%=4.8%+0.5%；

另外一個衡量房貸利率高低的數據就是“全國首套房房貸平均利率”，10月份是5.52%，9月份是5.51%，8月份是5.47%，總體來看，上半年是下降的趨勢，下半年是上升的趨勢。

2、對房價的影響如何？

LPR是整個貸款市場的報價利率，不僅僅是作用于房地產市場，而是作用于全國所有領域的貸款市場，所以當LPR下降的時候，我們如果一廂情愿的理解為對樓市的松綁，整個就是解讀過度了。

今年以來，世界各國央行都在降息，連都跟著降息了，那么中國作為世界第二大經濟體，利率跟隨下調是可以理解的，現在我們的貸款利率參考基準已經從央行的基準利率改為LPR了，那么LPR的下調，我們可以理解為一次“降息”。這是應對經濟下行壓力大的措施，也是應對全球央行降息的行為。

對于房地產市場，“房住不炒”是共識，“不把房地產作為刺激經濟的短期工具”也反復強調過多次，今年以來對開發商的融資收緊是非常明顯的，這個看不到松綁的跡象，而且對各地城市之間的限購也沒有明顯的放松跡象，雖然有個別城市有這樣的行為，但是很快就糾正了。

穩地價、穩房價、穩預期，這個是年初的樓市調控基調，現在看來依然是不過時的，穩決定了樓市的下限，而房住不炒決定了樓市的上限。

現在也沒有跡象表明樓市會松綁，只要房地產市場穩定，那么現行的措施就不會有明顯的變化的，換言之即便有變化也是為了穩定。