昨天南寧上熱搜了，但不是因?yàn)槭裁垂獠实氖虑?，而是因?yàn)闃鞘羞^于瘋狂，被《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道了，引發(fā)了熱搜。相比其他城市，南寧樓市真的很熱，近期也準(zhǔn)備整頓市場(chǎng)，利率也上調(diào)了。但對(duì)調(diào)控的作用、未來的走向，仍充滿未知數(shù)。在此，我簡(jiǎn)單談自己的看法。

一、誰(shuí)是調(diào)控最直接的受傷者？

近日，南寧多家銀行上調(diào)了房貸利率，首套房利率基本上浮20%，部分上浮30%。利率上浮會(huì)增加購(gòu)房者的月供壓力，表面上，購(gòu)買二套、多套房的人，其房貸利率上浮更多，月供壓力更大，可抑制投機(jī)者購(gòu)房。但實(shí)際上，利率上浮對(duì)剛需一族的殺傷力比較大，因?yàn)閯傂枰蛔寤拘枰唇屹J款購(gòu)房，而投機(jī)者持大量資金入場(chǎng)炒房，往往可以全款購(gòu)房，對(duì)利率上浮具有較大的免疫力。因此，利率上浮并不能馬上減少炒房現(xiàn)象。從近年南寧開盤的項(xiàng)目看，較多樓盤采用“全款優(yōu)先、精裝全款其次、按揭貸款最后”的選房策略，多數(shù)房源在第一輪選房時(shí)就已銷售殆盡，留給按揭客的房源寥寥無(wú)幾。這也反映了南寧有能力全款購(gòu)房的大有人在。這些人是投機(jī)者還是自住客，目前沒有權(quán)威統(tǒng)計(jì)，但自住的人一般不會(huì)等攢夠一兩百萬(wàn)房款才購(gòu)房，多數(shù)自住者想方設(shè)法湊齊首付就“上車”了。

除了利率上浮，今年還有一則消息將對(duì)樓市產(chǎn)生影響。今年5月份，銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》,要求禁止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，除查處資金以各種形式流入房企外，“個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房”也是重點(diǎn)查處對(duì)象。今年以來，已有多家銀行因資金違規(guī)流入房地產(chǎn)被罰款。

南寧有多少消費(fèi)貸款資金違規(guī)流入樓市，不得而知。但2016年廣西居民新增短期消費(fèi)貸款為億元，2017年飆升至億元，增長(zhǎng)十倍（詳情參見《居民房貸繼續(xù)走高，企業(yè)存款大量流出——一季度廣西金融數(shù)據(jù)解讀》），2019年1-5月居民新增短期消費(fèi)貸款就已達(dá)億元。相關(guān)部門自2016年之后再未公布居民各項(xiàng)貸款情況，因此只能用2016年的數(shù)據(jù)做參考。當(dāng)年南寧居民新增短期消費(fèi)貸款占廣西比重為78%，推測(cè)近兩年每年都有超百億元的消費(fèi)貸款資金流入樓市。

當(dāng)金融市場(chǎng)加強(qiáng)整頓時(shí)，依靠挪用消費(fèi)貸款購(gòu)房或?qū)⒆兊帽纫郧袄щy，這又將給剛需客群重大一擊。

二、投資客群是否會(huì)受影響？

剛需一族將受到明顯影響，但樓市還不至于立馬萎靡，因?yàn)檫€有投資客群在發(fā)力，只要房企適當(dāng)降價(jià)，讓出套利空間，投資客群仍會(huì)拼命搶房。但調(diào)控的影響終究也會(huì)傳導(dǎo)至投資客群身上，南寧樓市是自住客群和投機(jī)客群二者共同作用的，是投機(jī)帶動(dòng)、自住支撐的市場(chǎng)。在過去兩年時(shí)間里，政策寬松、市場(chǎng)自由（無(wú)序），大量投機(jī)者入場(chǎng)炒房、哄抬房?jī)r(jià)，人為引起供求失衡、房?jī)r(jià)暴漲，使市場(chǎng)產(chǎn)生恐慌情緒。自住客群蜂擁入市，為樓市的火熱再添一把柴火，也為投機(jī)者轉(zhuǎn)手套現(xiàn)提供了機(jī)會(huì)。但假如自住客群、剛需客群因調(diào)控政策的影響而減少了，那么投機(jī)者僅憑一己之力恐難以掀起大浪。假如調(diào)控長(zhǎng)期持續(xù)，市場(chǎng)就失去了自住客群來接盤，投機(jī)者的套現(xiàn)難度將增加，進(jìn)而減少炒房現(xiàn)象。

三、1000萬(wàn)量級(jí)的市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)成交下降？

近三年南寧樓市保持每年成交1000萬(wàn)平米左右的量級(jí)，超越很多一二線城市。造就這個(gè)成交量的直接因素是南寧的寬松政策，而非當(dāng)?shù)氐淖》啃枨?。?dāng)北上廣深、南京、杭州、成都、廈門、合肥、西安等城市住房供應(yīng)短缺、房?jī)r(jià)大幅跳漲之時(shí)，這些城市都出臺(tái)了限購(gòu)措施，限制本市戶籍居民的購(gòu)房數(shù)量，提高外地居民的購(gòu)房準(zhǔn)入門檻，由此將一大批外地客群擋在了門外。但南寧一直以來都未出臺(tái)限購(gòu)措施，只要有錢，任何人都可以在南寧購(gòu)房，且數(shù)量不限，這就使得大量區(qū)內(nèi)外購(gòu)房者涌入南寧。因此，與其說南寧的市場(chǎng)需求堅(jiān)韌，不如說是政策導(dǎo)致的狂歡。假如限購(gòu)，將對(duì)南寧的商品房銷量產(chǎn)生較大影響，成交量可能會(huì)出現(xiàn)較大幅度的下降。

四、地價(jià)大幅上漲將支撐房?jī)r(jià)大漲？

今年南寧地價(jià)大漲，那么房?jī)r(jià)是否也必然會(huì)持續(xù)大漲呢？其實(shí)不一定。地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，是未來的房?jī)r(jià)預(yù)期支撐目前的地價(jià)，目前的地價(jià)透支未來房?jī)r(jià)的上漲空間。以龍光的地王為例，龍光愿意以萬(wàn)元/㎡的樓面價(jià)拿下五象湖地塊，是因?yàn)樗嘈盼磥碓擁?xiàng)目住宅可以賣到萬(wàn)元/㎡的價(jià)格。而不是因?yàn)樗芘某鲞@么高的地價(jià)，所以房?jī)r(jià)就要漲到萬(wàn)元/㎡。該地王的誕生，也向市場(chǎng)傳達(dá)出未來區(qū)域的房?jī)r(jià)可能將達(dá)到萬(wàn)元/㎡的信號(hào)，而為了能以更低的價(jià)格入手五象湖住宅，避免過幾年花費(fèi)萬(wàn)元/㎡的代價(jià)購(gòu)房，購(gòu)房者也愿意接受比原有價(jià)格高幾百數(shù)千元的價(jià)格馬上購(gòu)房，透支部分未來的漲幅。但房?jī)r(jià)的透支始終是有限度的，今年出讓了多幅樓面價(jià)萬(wàn)元以上的地塊，并不會(huì)讓南寧的房?jī)r(jià)馬上穿越到未來三年五年的水平，地王將是房企今明兩年的心口之痛。

另外，市場(chǎng)也進(jìn)入調(diào)整期，使房?jī)r(jià)大漲的可能性更低。根據(jù)“居柳州”的報(bào)道，今年柳州多個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售證后遲遲不開盤，項(xiàng)目蓄客周期變長(zhǎng)。為了促進(jìn)銷售，近兩個(gè)月柳州多家房企都推出經(jīng)紀(jì)人帶客獎(jiǎng)勵(lì)措施。其他三四線城市也出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅放慢的跡象。在房?jī)r(jià)上漲之時(shí)，三四線城市是最后一批上漲的城市。而當(dāng)樓市熱度下降時(shí)，三四線城市又是最早退潮的城市。柳州等三四線城市樓市的變化，或許預(yù)示著樓市正在調(diào)整。

五、南寧會(huì)下狠心調(diào)控嗎？

南寧經(jīng)濟(jì)存在對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的路徑依賴，城市發(fā)展模式也是以房地產(chǎn)為帶動(dòng)，先建住宅、樓宇，吸引人口、企業(yè)、資金的流入和集聚，最終成為一個(gè)成熟社區(qū)，把大餅做實(shí)。從瑯東新區(qū)，到五象新區(qū)，均為此模式。財(cái)政方面也對(duì)房地產(chǎn)高度依賴。以2016年為例，當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)稅收達(dá)億元，占地稅收入的39%，占財(cái)政收入的1%。這還只是地稅收入，尚不包括土地出讓金收入。實(shí)際上，近兩年南寧的經(jīng)營(yíng)性用地出讓金均達(dá)300億元以上，占南寧財(cái)政總收入的40%以上。房地產(chǎn)就是南寧的城市命脈，動(dòng)房地產(chǎn)就是動(dòng)南寧的命脈。

放任房?jī)r(jià)上漲和嚴(yán)格調(diào)控都會(huì)對(duì)南寧經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響，放任上漲會(huì)導(dǎo)致中央的問責(zé)，主動(dòng)嚴(yán)格調(diào)控?zé)o異于揮刀自宮。既要防止房?jī)r(jià)過快上漲，又要保住樓市的成交量不大幅跳水，最佳方案是限價(jià)、限售、整頓市場(chǎng)、增加土地和住房供應(yīng)以及有限度的限購(gòu)。

六、面對(duì)調(diào)控，房企該如何應(yīng)對(duì)？

南寧成為全國(guó)樓市亂象典型，問責(zé)壓力下，地方政府或?qū)⒋罅φD，短期內(nèi)房企將面臨盈利困難、銷售下滑的問題。為回籠資金，房企可適當(dāng)降低售價(jià)、推出優(yōu)惠政策，給予投資投機(jī)者套利空間，吸引其購(gòu)房。另外，今年監(jiān)管部門加大力度查處資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的問題，下半年大量房企融資將更加困難，無(wú)力在土地市場(chǎng)殺伐四方，土地市場(chǎng)熱度或?qū)⒂兴禍?。而為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)下半年南寧會(huì)大幅增加土地供應(yīng)，資金實(shí)力雄厚的房企可在下半年逆周期拿地，為未來的發(fā)展儲(chǔ)備更多土地。同時(shí)加快新地塊的開發(fā)和銷售，迎合市場(chǎng)需求推出毛坯房，實(shí)現(xiàn)資金回籠，也幫助政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)。此前高價(jià)拿下的優(yōu)質(zhì)地塊則放慢開發(fā)和銷售節(jié)奏，靜待“春天”的到來。

繼續(xù)外收也是應(yīng)對(duì)措施，預(yù)計(jì)很多房企仍然會(huì)以外收的方式提高溢價(jià)，但會(huì)做得更隱蔽，甚至?xí)屩薪榇鸀槭湛?，以避免被監(jiān)管部門查處。但市場(chǎng)壓力漸增，高額的外收款或?qū)?dǎo)致項(xiàng)目去化困難，且頂風(fēng)作案的危險(xiǎn)系數(shù)增加。