這個問題首先我們需要厘清房價與利率的關系.在成熟的資本市場,房子是一種投資品,當然也是自住品,利率高低影響的是投資品的屬性,當利率高了,預期回報率會變低,反之會變高,也就能影響人們的購買行為,這是在成熟的資本市場,這是前提.但是在不成熟的資本市場,比如中國,有一個很重要的約束,就是可選擇的資本品很少,另外資本國際流動受外匯管制很難,因此,房價的上漲實際上與利率的浮動關聯并不大,而是與資金的供給規模有很大關系,另外就是與居民收入的承受力有關系,接下來就引出來第二個問題.
第二個問題要厘清的是房價為什么上漲.房價的上漲與購買力的居高有很大關系,另外與市場對投資需求的寬松有很大關系,房子供給少,而有購買力的人多自然會上漲.另外,如果對投資需求的買家資金供給寬松了,持有房子又沒有什么成本,也會造成囤積,就減少了供給,自然也會漲.這個時候,利率所起作用不大.畢竟每年只有幾個點,房租足以彌補,而升值空間很大,漲是必然的.那么就有第三個問題.
第三個問題是買房的目的是什么.明白目的才能說是不是合適時機.買房目的是上文說的,自住和投資,如果是自住,那么利率高低重要嗎?這是剛需,利率高低不影響買賣.如果是投資,首要考慮的是升值空間多大,利率更不重要,往往利率下行的時候,恰恰是預期升值有限的時候.所以,最后一個問題出來了.
最后一個問題,未來是不是還要漲?這個問題看一下國際比價就知道了,中國一線城市房價已超越發達國家核心城市,投資性需求得到遏制.人口老齡化已經開始,房子供給也出現剩余.房產稅始終是把劍,會加大持有成本,綜合看,未來升值空間有限.所以,自住,可以買,利率低,投資,別買了,不如買國債.