第一種、承租公房

承租的公房，所有權屬于國家或相應的單位，不屬于具體使用的人，既然承租人沒有所有權，當然也無權出售了。

請注意：有些情況下承租公房可以采取變通的方法出讓承租權，但是否可以如此操作，建議您直接向該公房管理單位核實。即使可以，轉讓后取得的也是承租權而非所有權。這一點購買者必須明確。

第二種、農村集體土地上的房屋

近些年來隨著房產價值及土地價值的增值，城鎮居民購買農村房屋的糾紛處于多發期，有些甚至已居住多年，一旦發生拆遷、增值等情況，仍會引發糾紛。

法律上來看，不管是農村的平房小院還是樓房（所謂小產權房），只要是集體土地上的房屋，城鎮居民不能購買。原則上不單城鎮居民，就連非本村集體組織的農民也不能購買，否則無效。當然在一些特殊情況下，比如購買后已把戶口遷入該村成為該村村民，法律上可能會承認之其效力。

要特別注意的是，購買這類房產，有時當地村委會或鎮政府，會為此類房屋發證或背書承諾，但是嚴格按法律規定，房屋所有權證的發證機關應該是區縣級政府部門，鎮政府并無此發證職能，這種證不能保證效力。

第三種、在房改中取得的部分產權或有回購限制的房屋

我國的房屋所有權體系比較復雜，也有一些歷史原因，比如央產房、軍產房之類的。其中有些單位進行房改后單位是保留部分產權或回購權的，這些房子的出售受到原來約定或承諾的限制，不能自由上市交易。

碰到此類特殊房產，要先確認是否可以交易，可以到該房產所在地的房屋管理機關具體確認交易的手續和限制。

即使可以交易，一般也會涉及補交土地出讓金等費用的問題，關于此類費用的數額和承擔的交易成本，最好提前有個準備與賣方溝通并做明確約定。

四、經濟適用房等限制上市交易的住房

這種情況實際與第三種情況類似。有些房子上市交易是受一定時間和條件限制，甚至不能上市交易的。比如經濟適用房，以前規定要滿5年才能上市交易，且交易時要繳納相應的土地出讓金。今后也可能改為禁止上市交易，政府按一定價格回購。回遷房、標準價購買的房產也都涉及類似的問題。

另外，還有“兩限房”，類似于這樣的房產，其交易條件往往受到政府和國家的限制，交易前要先查清，確定能否交易，如何交易。

五、涉及共有產權的房屋

涉及共有產權的房屋，出售應該經過共有人的同意，共同操作才能合法完成。

所以，在二手房交易時，要先查清楚房屋所有權證書，看清楚上面是否有共有人，如果有，應要求所有共有人共同簽署相應合同。

有些情況下，房屋所有權證上只有一個人的姓名，但是該房也可能存在法律上的共有人，最典型的就是夫妻共有的房產登記在夫妻一方名下。實踐中，因此發生的爭議也是相當多的：有的是在離婚時夫妻一方利用轉讓等方式轉移財產，有的是因房屋增值，出售房屋的一方利用這個理由反悔。

在二手房交易時如果碰到賣方是已婚的話，不管房產證上配偶是否登記為共有人，要求賣方的配偶出具相應證明同意的文件。在實地看房時也要注意有沒有其他共同居住人，這些人有沒有什么意見。多加點小心，免去不必要的麻煩和糾紛總是沒錯的。

六、未取得產權證的房屋

這種情況是指可以取得產權證，但是暫時未取得產權證的情況。商品房的產權證辦理往往是一個需要一定時間的過程，幾個月甚至一兩年都有可能。如果開發商出現什么問題，入住后三五年無法辦理產權證甚至最終無法取得產權證的情況也可能出現。