限購等政策對住房按揭貸款需求有所壓制，但全國房地產市場整體景氣度仍然較高，住房按揭貸款需求仍顯旺盛。

近年來，房地產行業景氣度維持高位。根據國家統計局公布的房地產投資和銷售數據，2016年全國商品房銷售面積和銷售金額同比增速分別為22.5%和34.8%，其中2016年1-4月同比增速觸及36.5%和55.9%的高點。2017年以來，由于調控政策加碼，全國商品房銷售面積和金額同比增速都略有下滑，但考慮到2016年的高基數，2017年增幅仍相當可觀。2017年商品房銷售面積達到16.9億平方米，銷售額達到13.4萬億元，雙雙創下歷史新高。全年房地產開發投資10.9萬億元，同比增長7.0%，土地市場仍然“量價齊漲”。2018年1-2月，全國商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比去年全年回落3.6個百分點。商品房銷售額12454億元，增長15.3%，增速提高1.6個百分點。東方金誠認為，在宏觀政策的調控下，房地產市場保持合理穩步增長的可能性較大，而個人按揭貸款需求亦有望維持景氣。

從金融機構新增貸款結構來看，個人住房按揭貸款需求較為旺盛。2016年以來，除個別月份為淡季外，以住房按揭貸款為主的居民中長期貸款規模及占比均維持高位。2017年，新增居民中長期貸款每月均在3000億元以上，其中1月份達到6293億元，占比亦保持在40%左右，最高觸及55%。

Number2

商業銀行個人按揭貸款供應動力較足，但受制于政策導向，增速有所控制，預計未來商業銀行按揭貸款投放仍將保持穩步增長，增速預計小幅下降但仍超過其他類型貸款

近年來，商業銀行資產質量下行壓力較大，但由于個人按揭貸款風險較低，不良率很低，商業銀行傾向于發放個人按揭貸款。同時，由于個人按揭貸款計算加權風險資產時，權重為50%，低于企業貸款和其他類型個人貸款，資本占用較少亦使商業銀行具有較大的發放個人按揭貸款動力。從四大國有銀行以及郵儲銀行按揭貸款規模來看，近年來上述銀行個人按揭貸款投放規模較大，且近兩年來增速整體遠高于其他類型貸款投放增速；另一方面，由于國家針對房地產行業調控逐步升級，商業銀行按揭貸款業務受到較大的監管約束，增速有所下滑。

Number3

受政策導向影響，房貸市場供需均受到一定壓制，房貸利率亦呈現上升趨勢，同時市場利率上行亦為房貸利率上升提供支撐

從供需角度來看，個人按揭貸款供需端短期內均維持景氣，主要影響因素來自于政策調控對供需兩端的壓制（供應端主要通過MPA考核、合意貸款規模以及窗口指導等措施約束商業銀行信貸投放，需求端主要通過限購、限售、限價等限制措施壓制購房需求），但政策調控整體對供應端的限制更為直接，力度更大，受此影響，房貸利率預計上行可能性較大；

從市場利率來看，由于2017年以來公開市場利率上行逐步向信貸市場傳導，房貸利率亦存在上行動力；此外，由于負債端成本上升，商業銀行亦傾向于提升貸款利率定價以充實息差，因此，房貸利率預計將維持上行趨勢；

個人按揭貸款作為調控房地產市場的重要抓手，監管層預計也將通過合理引導房貸利率上行，以增加購房成本，抑制投資性需求。因此，綜合考慮以上因素，預計短期內房貸利率將保持上行趨勢。