首先，我們說說全款買房和貸款買房的區(qū)別！

我們買房，有哪些方式呢？？

第一，全款買，

第二，商業(yè)貸款買，

第三，純公積金貸款買，

第四，公積金商貸組合貸款！

總體歸為兩大類，那就是全款買和按揭買！具體有哪些區(qū)別呢？我們接下來說！！

第一，是資金回籠速度

全款買，開發(fā)商收款快，

大家都知道，對于生意人而言，最重要的就是資金流，他可以沒有錢，也可以不要錢，但是不能沒有資金流，任何一個行業(yè)如果資金流斷了，他離破產(chǎn)也就不遠(yuǎn)了！！資金流的大小，快慢，也決定了開發(fā)商抵抗風(fēng)險能力，資金回籠越快，金額越大當(dāng)然是最好的！！畢竟開發(fā)商拿地的錢都是從銀行或者其他金融機構(gòu)貸款的，最少都是幾千萬上億，有些大開發(fā)商甚至都是幾十億上百億！！每天的利息都是嚇人的，所以資金回籠越快，越大對他越有利！！

貸款買，就是商貸，公積金貸，組合貸！一般來說資金回籠比較慢，時間長！

商業(yè)貸款，審批時間一般是一個多星期到兩三個月（一兩個星期的我見過，但是比較少，大部分都需要一兩個月左右），如果因為政府政策或者銀行政策收緊的話審批半年也不是不可能！！

公積金貸款和組合貸，因為公積金貸款是城市公積金管理中心審批的，全市每個月那么多人申請貸款業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)量大，因此都是排隊審批的，審批時間會比商貸還要慢，最快也是需要兩三個月的，慢一點的半年大半年的我也經(jīng)常碰到！！審批時間非常慢！！開發(fā)商資金回籠就會慢很多，所以這也是很多開發(fā)商樓盤不支持公積金貸款的原因！！

第二，是風(fēng)險問題！

什么風(fēng)險呢？？客戶逾期風(fēng)險！全款買了，房子就是你的，不存在逾期的問題！！如果是按揭貸款買的，無論是商貸，公積金貸款，還是組合貸款，真正房產(chǎn)權(quán)利人并不是你，而是銀行或者公積金中心，你支付首付，開發(fā)商其實是為你做銀行/公積金管理中心的擔(dān)保人的，一旦在還沒交房期間，或者已經(jīng)交房但是業(yè)主沒有辦不動產(chǎn)證期間逾期了，開發(fā)商是有連帶逾期償還責(zé)任的！！

如果只是短期幾天，一兩個月逾期的話也沒事，銀行會給你催收，但是你如果長期超過三個月六個月逾期的話銀行/公積金管理中心是有權(quán)利拍賣你的房產(chǎn)的，同時開發(fā)商也是有連帶責(zé)任的！！

其次，再說說商業(yè)貸款和公積金貸款的區(qū)別！！

第一，審批時間的區(qū)別

剛剛上面已經(jīng)說過了，商貸審批時間一般是一個多星期到兩三個月，如果因為政策原因慢一點的也才半年！

公積金貸款和組合貸，因為公積金貸款是城市公積金管理中心審批的，全市每個月那么多人申請貸款業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)量大，都是排隊審批的，審批時間會比商貸還要慢，最快也是需要兩三個月的，慢一點的半年大半年的我也經(jīng)常碰到！因此審批時間比商貸慢！

第二，是審批額度的區(qū)別

商貸審批金額一般是固定的，一般就是首套房可貸70%，二套房可貸50%，這樣的！

公積金貸款就不一樣，首套房最高可貸80%，二套房最高可貸60%！！

其次，他也受借款人公積金繳存基數(shù)，繳存時長，繳存余額，年齡共同影響的！！

公積金可貸金額計算公式：

第一個公式

夫妻雙方公積金繳存基數(shù)之和×12×35%×貸款年限

（貸款年限1，商貸貸款年限-已還款年限，

2，70歲或者60歲，這個看銀行審批的貸款年齡-本人現(xiàn)在的年齡，兩個條件同時滿足）

第二個公式

夫妻雙方公積金賬戶余額之和×20×繳存系數(shù)

（繳存系數(shù)六個月是0.5，一年是0.8，兩年是1，三到五年是1.2，五年以上是1.5%）

兩個公式同時計算，取最低值（每個城市不一樣，部分城市只使用其中一個公式計算），首套房最高不超過70萬，二套房不超過50萬（每個城市限額不一樣，城市越大限額也就越高了）

第三，貸款利息的區(qū)別

商業(yè)貸款，以前是基準(zhǔn)利率4.9%，然后再進(jìn)行上浮10%-50%，也就是5.39%-7.35%

目前的話就是LPR4.65%然后再加成74-221個基準(zhǔn)點，也就是5.39%-6.86%

而公積金貸款，首套房固定利率是3.25%，二套房利率上浮10%，也就是3.575%，會比商業(yè)貸款利率便宜一半以上！！