房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量時(shí)代向存量時(shí)代邁進(jìn)的過(guò)程中，挑起了房地產(chǎn)中介行業(yè)前所未有的 廝殺 局面。以鏈家掌門(mén)人左暉為代表的鏈家系(包括 鏈家直營(yíng)、貝殼找房平臺(tái)、德祐加盟 )，近幾年，卻在紛爭(zhēng)不斷的局勢(shì)下，趟出了一條 大路 ，這對(duì)同行帶來(lái)的 壓力 可想而知。由此，鏈家在過(guò)去兩年推進(jìn)貝殼之時(shí)雖一直在加大對(duì)外的合作力度，但其中艱辛不可謂不小。

近期，鏈家又開(kāi)始對(duì)內(nèi)部著手，推行 門(mén)店合伙人 制度。有市場(chǎng)消息表示，鏈家在深圳、天津、武漢等二十多個(gè)城市啟動(dòng)了這一制度。在業(yè)界看來(lái)，此舉是鏈家直營(yíng)體系向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變的信號(hào);也是鏈家在聯(lián)合外部企業(yè)戰(zhàn)略之后，開(kāi)始對(duì)內(nèi)展開(kāi)的大聯(lián)合。

從線下到線上，從團(tuán)結(jié)外部企業(yè)到對(duì)內(nèi) 下手 ，此舉在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在鏈家系貝殼謀求上市的關(guān)鍵時(shí)期，鏈家實(shí)施 門(mén)店合伙人 制度，更大層面上或是為了轉(zhuǎn)型 輕資產(chǎn) ，改變其此前線下資產(chǎn)較重的屬性，以此提高自身對(duì)資本市場(chǎng)的吸引力。

鏈家 減負(fù) ，啟動(dòng) 門(mén)店合伙人 制度

近日，據(jù)報(bào)道，鏈家在深圳、天津、武漢、南京等二十多個(gè)城市啟動(dòng)了 門(mén)店合伙人 制度。

根據(jù)報(bào)道，鏈家對(duì)合伙人設(shè)置了較高的門(mén)檻，只有在人才培養(yǎng)和帶店業(yè)績(jī)考核中名列前25%-35%的商圈經(jīng)理和店經(jīng)理才有機(jī)會(huì)通過(guò)競(jìng)聘成為合伙人。同時(shí)，鏈家 門(mén)店合伙人 需要交納一定的門(mén)店收益份額預(yù)備金，而門(mén)店收益份額預(yù)備金并非是固定的數(shù)額，將與門(mén)店歷史業(yè)績(jī)和現(xiàn)狀規(guī)模相關(guān)。報(bào)道稱(chēng)，競(jìng)聘成功后，合伙人可以分享門(mén)店的經(jīng)營(yíng)權(quán)，同時(shí)，每年還可根據(jù)門(mén)店的業(yè)績(jī)及年度收益份額獲得利潤(rùn)分成。

針對(duì)此 門(mén)店合伙人 制度，鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，門(mén)店和其經(jīng)營(yíng)者是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的核心要素。鏈家推出 門(mén)店合伙人 制度，為的是提升優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人的積極性，提升門(mén)店經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。該負(fù)責(zé)人表示， 門(mén)店合伙人 能夠釋放經(jīng)營(yíng)者潛能，留存和激勵(lì)優(yōu)秀人才。

值得注意的是，今年3月，包括萬(wàn)科、融創(chuàng)、騰訊等在內(nèi)的59.5%投資人從鏈家撤資平移至貝殼之時(shí)，有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，這是在為貝殼上市做準(zhǔn)備。

而今，在推動(dòng)貝殼上市的關(guān)鍵時(shí)期，鏈家宣布實(shí)施 門(mén)店合伙人 ，只是為了留存和激勵(lì)優(yōu)秀人才，如此簡(jiǎn)單嗎?據(jù)一位長(zhǎng)期觀察中介市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士向藍(lán)鯨房產(chǎn)分析說(shuō)，鏈家實(shí)行 門(mén)店合伙人 在中介行業(yè)并非是新鮮事。今年上半年，中原地產(chǎn)、金信聯(lián)行、裕豐地產(chǎn)等多家中介機(jī)構(gòu)也推出過(guò)類(lèi)似合伙人制度。但該人士指出，一般來(lái)說(shuō)，有著一定市場(chǎng)占有率，并且又有一定擴(kuò)張壓力的品牌中介，才會(huì)選擇這一做法。

據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，鏈家系對(duì)擴(kuò)張的需求或并不小。以鏈家旗下德祐品牌來(lái)看，自去年年初啟動(dòng)加盟模式以來(lái)，就在以每天近20家的速度快速擴(kuò)張。據(jù)德祐官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，德祐已進(jìn)入96座城市，簽約門(mén)店突破10000家。這一數(shù)字遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)其他加盟模式的同行，同時(shí)，德祐也成為貝殼找房平臺(tái)上最大的 客戶(hù) 。截至2019年7月初，貝殼找房已經(jīng)連接新經(jīng)紀(jì)品牌達(dá)188個(gè)，簽約門(mén)店數(shù)量漲至2.78萬(wàn)，連接經(jīng)紀(jì)人超過(guò)25萬(wàn)。而鏈家也擁有著全國(guó)入駐32個(gè)城市，擁有8000家門(mén)店及近11萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人的市場(chǎng)份額。

對(duì)此，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，鏈家啟動(dòng) 門(mén)店合伙人 ，釋放了鏈家希望向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的信號(hào)，通過(guò)把門(mén)店部分股權(quán)出讓給店長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化。21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)總裁兼CEO盧航也表示，合伙人機(jī)制確實(shí)能夠使直營(yíng)體制變 輕 。

內(nèi)部合伙人+外部合作伙伴，鏈家系上市攻堅(jiān)戰(zhàn)

盡管貝殼找房一再?gòu)?qiáng)調(diào)，目前沒(méi)有明確的上市時(shí)間表和上市地點(diǎn)。但其一系列動(dòng)作背后，無(wú)一不透露著左暉對(duì)上市的執(zhí)念。

此前，有市場(chǎng)分析人士指出，鏈家系尋求上市，或許和一份不被鏈家 承認(rèn) 的對(duì)賭協(xié)議有關(guān)。據(jù)報(bào)道，有投行人士出具的一份鏈家項(xiàng)目的投資計(jì)劃書(shū)中，披露了鏈家的回購(gòu)條款：若鏈家未能在B輪融資交割日5周年內(nèi)完成上市目標(biāo)，就需要回購(gòu)?fù)顿Y，回購(gòu)價(jià)格為基本投資價(jià)格+每年8%的回報(bào)。

查詢(xún)企查查信息顯示，在2016年的B輪融資中，鏈家共募得資金64億人民幣。而如今，距離這份協(xié)議約定的日期，已不足兩年。

但在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力下，即便是中介龍頭企業(yè)鏈家，想要在資本市場(chǎng)謀求一席之地，也并非那么容易。一位不愿具名的知名地產(chǎn)分析人士對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，鏈家想要成功上市，就必須向市場(chǎng)闡述構(gòu)成其核心利潤(rùn)的商業(yè)模式。而通過(guò)對(duì)比()(SZ:000560)、()(SZ:000285)等已經(jīng)上市的房地產(chǎn)中介公司來(lái)看，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的重資產(chǎn)屬性并不能得到資本市場(chǎng)的青睞。他指出，鏈家系想要獲得更好的上市條件，就必須改變現(xiàn)有的商業(yè)模式，讓資本市場(chǎng)相信他是能夠快速成長(zhǎng)的輕資產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)公司，這是最簡(jiǎn)單直接的方式。

事實(shí)上，早在多年前就有媒體輿論稱(chēng)，左暉一直希望推動(dòng)鏈家完成上市，只不過(guò)，此前以線下直營(yíng)門(mén)店為核心的鏈家，謀求上市的優(yōu)越性并不大。直到2018年的4月，鏈家宣布成立 以技術(shù)驅(qū)動(dòng)的新居住平臺(tái) 貝殼找房，并提出要以 數(shù)字化手段重塑居住產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng) ，至此，其上市攻堅(jiān)戰(zhàn)才正式打響。

在上述3月份，鏈家與貝殼找房之間完成投資人的鏡像平移后，貝殼找房正式成為鏈家系上市主體。在此期間，其先是于1月宣布打通鏈家、德祐、貝殼找房三條業(yè)務(wù)線;3月25日鏈家系又以貝殼找房為融資主體于啟動(dòng)D輪融資。據(jù)公開(kāi)資料顯示，貝殼找房目前D輪融資規(guī)模已經(jīng)超過(guò)12億美元;4月16日，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)宣布入駐貝殼，展開(kāi)業(yè)務(wù)合作;7月份，市場(chǎng)傳出貝殼入股中環(huán)互聯(lián)的消息;8月初，鏈家系啟動(dòng) 門(mén)店合伙人 項(xiàng)目，使鏈家變 輕 。

然而，資本市場(chǎng)對(duì)于鏈家系的一系列動(dòng)作似乎并不十分買(mǎi)賬。藍(lán)鯨房產(chǎn)查閱企查查信息發(fā)現(xiàn)，2019年6月27日，鏈家發(fā)生投資人變更，香港喜刻有限公司入股不滿(mǎn)一個(gè)月后，選擇退出。

地產(chǎn)財(cái)經(jīng)人張忠春此前在接受媒體采訪時(shí)表示，鏈家的主要業(yè)務(wù)是房屋買(mǎi)賣(mài)，這和國(guó)家 房住不炒 大的政策環(huán)境相違背，由于市場(chǎng)下行壓力加大，也會(huì)直接影響鏈家的業(yè)務(wù)，這或許是資本撤離鏈家的原因。

對(duì)于此觀點(diǎn)，柏文喜表示認(rèn)同。他同時(shí)對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)分析說(shuō)，香港喜刻退出鏈家或許與對(duì)市場(chǎng)的前后判斷差異有關(guān)，體現(xiàn)了其對(duì)現(xiàn)在調(diào)控下的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)信心不足。由此可見(jiàn)，其上市之路并不平坦。

在房地產(chǎn)行業(yè)波云詭譎的變幻中，鏈家系想要在不到兩年的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市目標(biāo)或并不容易。從線下鏈家到線上貝殼;從外部團(tuán)結(jié)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等同行，到鏈家借合伙人制度 減重 ;在內(nèi)外聯(lián)動(dòng)下，鏈家系能否就此打贏這場(chǎng)上市攻堅(jiān)戰(zhàn)?