十年前，國內的物流地產市場上鮮少有本土企業活躍的身影。普洛斯、安博、嘉民等為代表的外資企業幾乎占據整個市場，高峰時普洛斯手握著超三分之二的份額。

直到近年來，一些國內民營資本開始在物流地產市場追趕起來，并尋求登錄資本市場。

2016年，物流地產商宇培集團旗下的中國物流資產赴港上市成功，合計募資33.6億港元。時隔三年，另一家民營物流地產商易商紅木集團業也踏進了香港資本市場的大門。

近日，物流地產商易商紅木集團ESR Cayman Limited向港交所遞交上市申請，有市場消息稱，易商紅木此次上市集資額或約15億美元。

觀點地產新媒體了解，易商紅木集團是一家物流地產開發及運營商，由易商和紅木集團合并而成，專注于開發亞洲各主要市場的現代物流及工業倉儲設施，為電子商務、零售業、冷鏈行業提供倉儲設施開發及服務，同時為企業用戶提供物流等方面的服務。

易商紅木何許人也

招股書披露，易商紅木旨在于亞太區1線及1.5線城市為新經濟建設物流基礎設施，戰略選址定位在中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞及印度等主要物流樞紐。截至2018年9月30日止，易商紅木在中國、日本及韓國三國資產管理規模合計占比達90.9%。

資產規模方面，截至2018年9月30日，易商紅木的資產管理規模達到140億美元，賬面估值約12億美元;旗下擁有合計1100萬平方米的管理建筑面積，包括建筑面積約570萬平方米的已竣工物業、建筑面積約340百萬平方米在建物業及約190百萬平方米待施工于留作日后發展的土地的建筑面積。

另截至2019年2月22日，易商紅木擁有約780萬平方米已簽訂共識備忘錄的建筑面積。

而翻看財務數據，截至2016年、2017年12月31日止年度以及截至2018年9月30日止九個月，易商紅木錄得收益分別為9670萬美元、1.53億美元以及1.7億美元;期內，公司錄得純利1.05億美元、2.01億美元及1.38億美元;資產總額則分別為20.97億美元、30.47億美元及42.63億美元。

值得一提的是，毛利及毛利率方面，截至2018年9月30日止九個月，易商紅木的毛利由截至2017年9月30日止九個月的1.07億美元增加42.0%至1.52億美元;毛利率上，2016年及2017年，毛利率分別為97.3%及97.7%，截至2018年9月30日毛利率為89.4%。

沒有 硬傷 的財務數據外，業界更關注的，或許是這家看似名不經傳的物流地產商，怎么能在被外資占據大半江山的市場上殺出一條路，并即將成功赴港上市獲得資本幫助?

這應該與它的 出身 密切相關。

招股書披露，易商紅木集團由易商與紅木集團于2016年1月合并成立。最早于2006年，紅木集團由Stuart Gibson、Charles de Portes于2006年聯合創立，專注日本現代物流發展;2011年，華平投資集團與沈晉初、孫冬平共同創立 益商 ，后更名為 易商 ，主要在中國、韓國等地提供現代化倉儲設施服務。

然而，可以說也正是這些創始人們，把這家物流地產公司推上資本與發展的軌道。

觀點地產新媒體了解，易商紅木現任聯席首席執行官兼執行董事沈晉初，此前曾長期擔任普洛斯華東區總經理和中華區第一副總裁，負責監管普落斯大部分中國資產組合的運營;另一位易商創立人孫東平，以倉儲地產項目的運作見長，曾經任職深圳創投的副總裁，且同樣與普洛斯有過合作。

在出身于普洛斯的資本高手的管理下，易商發展得有些順風順水，僅在成立的三年時間里，就將資產從5萬平方米做到了150萬平方米，翻了30倍。

此外，紅木集團創始人Stuart Gibson和Charles de Portes，均同樣在普洛斯任職過，其中，Gibson于2000年擔任普洛斯(日本)副總裁，之后晉升為普洛斯(日本)地區主管。

小普洛斯 的資本底色

不管是一開始的易商，或者組建合并之后的易商紅木，都是帶著一定的 普洛斯 基因在發展，且易商紅木也在經營模式上也采取了普洛斯的 物流投行 模式。甚至于，有人將其形容為 小普洛斯 。

翻看融資過往，最早于2013年1月，易商獲得華平投資2億美元的投資，完成A輪融資;2014年，易商完成B輪融資，金額6.5億美元，投資方荷蘭匯盈資產管理公司。合并之后，易商紅木于2017年1月獲得來自中國財團的3億美元投資，完成C輪融資，投資方包括廣發投資(香港)、華融國際、華融融德、浦銀國際、光大控股、光大證券和民銀國際。

此后，融資步伐更快。2017年2月，易商紅木獲得來自阿塞拜疆國家石油基金的1億美元投資;同年8月，獲得韓國SK控股集團3.33億美元的新一輪融資。去年5月，京東集團旗下子公司向易商紅木投資3.06億美元。

觀點地產新媒體粗略計算，易商紅木已獲得近20億美元融資，折合約130億人民幣。此外，有消息稱，易商紅木此次上市集資額或約15億美元。

至于未來IPO的資金用途，招股書披露，易商紅木將把募集資金用于償還2016年11月發行的韓亞票據及贖回2016年12月發行而未兌換為普通股的C類優先股;并用于開發本身的物流物業及所管理基金及投資公司的共同投資;以及用于對亞太區現代物流地產公司或物流地產基金管理公司的選擇性并購或戰略投資。

按此來看，即將赴港上市的易商紅木，在有了資本彈藥的助推后，搶占中國物流地產市場份額的路或許會好走一些。

據觀點地產新媒體了解，早在2003年普洛斯進入中國的時候，國內的物流地產基本還是一片空白，也沒有所謂的高標準現代物流設施;在此后十年前，中國的物流地產市場基本由外資企業占領，包括普洛斯、嘉民、安博、豐樹、維龍等等。

也正是在2013年，物流地產開始被國內資本所注意，一些例如易商、宇培、寶灣的物流地產開發商開始冒尖，而不得不提的是，這些民營資本都在一定程度上效仿普洛斯模式。

如今，易商也在宇培之后，成了國內第二家赴港上市的物流地產商。據此前中商產業研究院發布的《2018-2023年中國物流地產市場前景及投資機會研究報告》，截至2018年，目前物流地產商在中國所占的市場份額中，普洛斯占55%，嘉民占11%，寶灣占9%，宇培占6%，易商占5%，豐樹占4%。

但不得不說，想要 攪動 這一市場格局的遠遠不止物流地產商們，作為物流地產重要客戶的電商企業，如京東、蘇寧都把他們的物流地產心思擺在臺面;而望得到天花板的房地產們，在轉型路上也把物流地產劃入目標內，其中收購普洛斯的萬科正是典型。

插上資本翅膀的易商紅木，未來所占領的物流地產市場份額會變得多大，還有待考究。