“房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)風(fēng)云再起，并非偶然，而是房地產(chǎn)周期變化下的必然趨勢(shì)”新華社圖

“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰。”談及當(dāng)下心境時(shí)，華北一位房企人士稱(chēng)。這或許是地產(chǎn)人的普遍處境，2021年，房企并不比去年好過(guò)，從超級(jí)龍頭到迷你企業(yè)，陷入資金危機(jī)的越來(lái)越多，踩在刀刃上行走，變成血色的現(xiàn)實(shí)。

最新卷入旋渦中心的，是地產(chǎn)巨頭恒大。7月20日，“恒大系”多個(gè)上市平臺(tái)股價(jià)下跌，截至收盤(pán)中國(guó)恒大（03333.HK）當(dāng)日跌幅10.23%、恒大汽車(chē)（00708.HK）跌幅11.18%。

回望這家龍頭過(guò)往經(jīng)歷，每每危機(jī)消息曝出時(shí)，市場(chǎng)便會(huì)迅速作出反應(yīng)，此次也不例外。因廣發(fā)銀行宜興支行向法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全、請(qǐng)求凍結(jié)恒大相關(guān)資產(chǎn)13201萬(wàn)元或查封，業(yè)內(nèi)對(duì)其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)再次上升。

今年已有多家房企爆雷，包括仍在旋渦中掙扎的藍(lán)光發(fā)展(2.620,0.00,0.00%)。更多中小房企，則在轟轟烈烈的時(shí)代車(chē)輪下，選擇尋找買(mǎi)家，退出歷史舞臺(tái)。紅星地產(chǎn)被收購(gòu)、彰泰委身于融創(chuàng)……四處都是合縱連橫的身影。

“地產(chǎn)行業(yè)正在加速洗牌，明年這種情況會(huì)更多，現(xiàn)在只是開(kāi)始。”有業(yè)內(nèi)人士表示，今年“兩集中”拿了高價(jià)地的房企，后邊日子會(huì)比較難受。

暗流涌動(dòng)的“債務(wù)冰山”

從泰禾集團(tuán)(2.170,-0.02,-0.91%)（000732.SZ）到華夏幸福(5.040,-0.04,-0.79%)（600340.SH），諸多案例均表明，一旦房企陷入實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約，會(huì)引發(fā)一連串的“蝴蝶效應(yīng)”。

以華夏幸福為例，官方數(shù)據(jù)顯示，截至2021年7月19日，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)732.20億元。目前，華夏幸福正在與未能如期償還債務(wù)本息涉及的金融機(jī)構(gòu)積極協(xié)調(diào)展期相關(guān)事宜。

越滾越大的債務(wù)雪球，直接拖累了其正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。今年上半年，華夏幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簽約權(quán)益口徑銷(xiāo)售額50.46億元，同比下降62.67%；產(chǎn)業(yè)新城園區(qū)業(yè)務(wù)權(quán)益口徑銷(xiāo)售額43.45億元，同比下降77.74%。

房企偌大的債務(wù)鏈條，不僅關(guān)乎自身生死，各大金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房群體也被卷入其中，難以“獨(dú)善其身”。因此，當(dāng)恒大這種體量的公司，屢次傳出利空因素時(shí)，敏感脆弱的市場(chǎng)情緒便會(huì)瞬間爆發(fā)。

此次風(fēng)波，涉及金額僅1億多元，但因是銀行系統(tǒng)行為，迅速引發(fā)連鎖反應(yīng)。

目前，外界對(duì)恒大的擔(dān)憂(yōu)并未徹底消退，核心依然是債務(wù)問(wèn)題。券商研報(bào)稱(chēng)，因不符合“三道紅線(xiàn)”相關(guān)要求，恒大外部融資渠道受限，債務(wù)償付更多依賴(lài)于銷(xiāo)售回款，而其在售待售項(xiàng)目多位于三四線(xiàn)城市，回款去化難度相對(duì)較大。

從債務(wù)規(guī)模看，此前恒大管理層表示，6月底前，恒大有息負(fù)債有望從去年最高的8743億元降到6000億元以下。最新消息顯示，6月底恒大有息負(fù)債已降至5700多億元。有息負(fù)債雖在下降，但恒大還有不可忽視的商票問(wèn)題。

安信證券研報(bào)顯示，2020年下半年，房地產(chǎn)融資政策明顯收緊，多數(shù)房企商票余額明顯增長(zhǎng)。截至2020年末，TOP50房企應(yīng)付票據(jù)規(guī)模為4013.5億元，同比大增33.8%，恒大年末商票余額為2057億元，占TOP50的51.3%。

多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，以商票形式拖欠供應(yīng)商的貨款，是部分開(kāi)發(fā)商變相的融資形式。在房企降杠桿大潮中，部分開(kāi)發(fā)商有息負(fù)債有所下降，但無(wú)息負(fù)債增加了，主要原因就是“三道紅線(xiàn)”壓頂、償債周期到來(lái)。

“若將商票計(jì)入剛性債務(wù)，TOP50房企商票/剛性債務(wù)中位數(shù)為0.7%，占比較低，而恒大占比高達(dá)22.3%。”安信證券稱(chēng)。

房地產(chǎn)開(kāi)啟淘汰模式

因警報(bào)聲尚未解除，業(yè)內(nèi)頻頻傳出恒大要賣(mài)資產(chǎn)包的消息，交易對(duì)象涉及金茂、萬(wàn)科、中海等規(guī)模房企。7月13日，針對(duì)網(wǎng)傳萬(wàn)科、金茂收購(gòu)恒大項(xiàng)目資產(chǎn)包的消息，恒大集團(tuán)方面則稱(chēng)，相關(guān)消息嚴(yán)重不實(shí)。

恒大是否會(huì)“斷臂求生”，后續(xù)仍需觀察。值得注意的是，今年來(lái)已有多家房企邁向被收購(gòu)的命運(yùn)，其中包括紅星地產(chǎn)、彰泰集團(tuán)、SOHO中國(guó)等。近期有消息傳出，保利和中國(guó)平安(58.080,-0.38,-0.65%)正在洽談相關(guān)收購(gòu)北大資源事宜。

Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)一季度并購(gòu)案例41起，二季度46起，合計(jì)87起，去年同期為81起。交易額增幅同樣明顯，上半年交易額約1367億元，其中一季度約457億元、二季度約909億元。

如果說(shuō)以前是小房企被兼并，現(xiàn)在房地產(chǎn)已進(jìn)入“大魚(yú)吃大魚(yú)”的時(shí)代。

7月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）發(fā)布公告，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議，以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。三方將有效持有重慶紅星美凱龍(11.290,-0.30,-2.59%)企業(yè)發(fā)展有限公司35%、35%、30%的股權(quán)。

要知道，紅星地產(chǎn)并非迷你房企，該公司總資產(chǎn)約1000億元，其中存貨逾600億元。遠(yuǎn)洋拿下后，紅星地產(chǎn)將在未來(lái)兩年每年貢獻(xiàn)300億元~400億元的銷(xiāo)售規(guī)模。要不是母公司現(xiàn)金緊張，紅星地產(chǎn)不會(huì)被如此“賤賣(mài)”。

遠(yuǎn)洋選擇接手，一方面是為補(bǔ)充貨值，另一方面也受土拍市場(chǎng)現(xiàn)狀影響。“從近十年來(lái)看，房企收并購(gòu)金額和土地成交樓面均價(jià)，呈現(xiàn)出同步波動(dòng)趨勢(shì)。土地市場(chǎng)價(jià)格升高時(shí)，房企選擇收并購(gòu)方式拿地的力度就會(huì)增大。”業(yè)內(nèi)稱(chēng)。

同策研究院也表示，房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)風(fēng)云再起，并非偶然，而是房地產(chǎn)周期變化下的必然趨勢(shì)。隨著各大城市調(diào)控政策以及“三道紅線(xiàn)”“兩集中”等融資端新規(guī)的出臺(tái)，或?qū)⒓涌煨袠I(yè)“大魚(yú)吃小魚(yú)”的進(jìn)程。

公開(kāi)土地市場(chǎng)成本越來(lái)越高，將倒逼房企通過(guò)多元化的方式補(bǔ)倉(cāng)，收并購(gòu)便是其中之一。“通過(guò)收并購(gòu)方式獲得項(xiàng)目，可以更加靈活地進(jìn)行戰(zhàn)略布局，獲得相對(duì)較高的利潤(rùn)空間，融資成本也相對(duì)較低。”該研究院稱(chēng)。

尤其是當(dāng)被收購(gòu)房企面臨資金危機(jī)時(shí)，緊急拋售的資產(chǎn)包或會(huì)低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)，紅星地產(chǎn)便是案例之一。抄底入場(chǎng)的龍頭挑挑揀揀、趁機(jī)補(bǔ)充糧倉(cāng)，“斷臂求生”的房企則選擇折價(jià)出售，以求快速度過(guò)當(dāng)下危機(jī)。

時(shí)代風(fēng)云涌動(dòng)，頭部房企正在成為絕對(duì)主角，不僅在集中供地中大舉出手，收并購(gòu)市場(chǎng)上同樣強(qiáng)勢(shì)。“招保萬(wàn)金”重回頭部舞臺(tái)，“狂人”融創(chuàng)也屢屢出手，隱身在土拍市場(chǎng)的恒大，未來(lái)還能穩(wěn)居前三位置嗎？