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REITs 資產中交通運輸行業占比高，高速公路為主。截至2022 年7月已發行的14 單REITs，共募集資金541 億元，其中交通運輸領域資產數量和募集金額均超一半，是REITs 發行的主力。截至2022 年7 月，絕大多數REITs在二級市場上均有良好的收益，且首批發行的9 支REITs 在2021年現金分派的目標達成率均超過100%，2022 年受疫情影響部分資產收益不及預期。

高速公路是優質的REITs 底層資產。中國公路總里程位居世界第一位，僅部分比較優質的公路資產已經上市，有較大發展REITs 的存量空間。高速公路是REITs 優質的底層資產體現在：通行費收入規模大且增長穩定，帶來穩定現金流，收入具有韌性；資產權屬清晰、收費期限明朗，符合REITs 對底層資產的要求；行業債務壓力大，需要多元募資渠道。省交投由于資產規模龐大、募資需求大、資產負債率高，是未來REITs 的主要發行主體。

高速公路盈利模式決定了穩定的現金流，可供分派金額充沛。收入端，收費標準由地方定價，調整頻率較低，通行費收入增量主要來自車流量增長；成本端來看，付現成本占比小，各項成本相對穩定。車流量主要由小汽車和大貨車組成，其中小汽車消費屬性較強，疫情期間波動較大，但長期看增速穩定，貨車有一定弱周期性，與宏觀經濟相關，但是疫情期間韌性較強。總體來看高速運營主體現金流穩定且充沛。

已發行高速REITs 情況：5 單高速公路區位條件都比較優越，上市REITs 資產平均剩余收費期限約為15 年，最短為8 年，最長為24 年，相對新建高速公路、成熟高速公路車流量可預估性更強，新建高速未來收費彈性更大。對比歷史和預估的車流量增速，發行時對車流量估計過于樂觀的資產，不達預期的可能性較大，發行后的價格走勢會相對較弱。反之，則收益較好。

剩余周期收益法是最適合給高速公路公司估值的方法之一，而海外成熟REITs 市場也采用P/FFO 相對估值法評估REITs。

當前REITs 作為剛上市的新產品，受到市場的熱捧，且發行規模小，屬于供不應求的狀態，因此市場估值存在一定溢價。未來，投資人需要跟蹤、剖析REITs 底層資產的運營數據、實際價值變化，做出投資決策。