今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的下滑，并引起了一些引起社會關(guān)注的問題，但目前來看，引起關(guān)注的風(fēng)險事件都得到了妥善化解。那么今天理財小編在這里給大家整理一下下調(diào)公積金貸款利率月供能省多少錢，我們一起看看吧!

政策助力市場企穩(wěn)

十一之前，中央接連發(fā)布3條行政政策：

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定在2022年底之前，放寬對2022年6-8月新建商品住宅價格環(huán)比、同比連續(xù)下降的城市的利率限制，當(dāng)?shù)卣勺灾鳑Q定維持、下調(diào)或取消首套房貸款利率下限，二套房維持當(dāng)前規(guī)定。

9月30日，人民銀行宣布自2022年10月1日起，5年以下(含)和5年以上首套住房公積金貸款利率分別下調(diào)至2.6%和3.1%(均下調(diào)15bp)，二套利率政策不變。此次下調(diào)為15年8月以來第一次下調(diào)，目前首套公積金貸款利率為歷史最低點，可進一步釋放部分剛需需求。

9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，規(guī)定2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在出售后1年內(nèi)于同城重新購買住房的納稅人，對其出售時的已繳個稅予以退稅優(yōu)惠，其中新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳個稅，小于的按金額比例退還。

實際上，自7月以來，中央層面就地產(chǎn)問題進行了多次表態(tài)，明確“穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)經(jīng)濟”的行政目標，7月28日政治局會議、8月31日國務(wù)院常務(wù)會議均提出，要用足用好政策工具箱，用好信貸政策，完成“保交樓、穩(wěn)民生”的重要責(zé)任。

郭鎮(zhèn)認為，9月底中央層面的一系列政策，將會進一步釋放正向的行業(yè)信號，通過利率下調(diào)以及稅費減免等方式，進一步降低居民購房成本，提振市場信心，促進行業(yè)整體重新進入“量、價、預(yù)期”的良性循環(huán)。

“930”一系列支持政策的落地，有助于市場復(fù)蘇企穩(wěn)，未來一段時間行業(yè)仍將處于修復(fù)階段，行業(yè)分化趨勢仍將持續(xù)，隨著政策改善，二線及中能級城市市場將獲得較大改善，布局契合的房企將隨之獲得銷售恢復(fù)。疊加行業(yè)利潤率改善，將會顯著提高龍頭房企ROE水平，“強信用+大布局+低估值”的龍頭企業(yè)本輪具備中長期投資機遇。

與此同時，行業(yè)銷售數(shù)據(jù)在4月見底之后，逐步企穩(wěn)，統(tǒng)計局全國商品房銷售金額增速4月為-46.6%，至8月降幅收窄至-19.9%，百強房企數(shù)據(jù)從4月-59.2%，收窄至9月的26.5%。

多地下調(diào)公積金貸款利率

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，從國慶節(jié)假期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、東莞市、南京市、杭州市、無錫市、寧波市等紛紛官宣下調(diào)首套房公積金貸款利率，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

另一方面，部分城市放開首套住房貸款利率下限意味著，符合條件的城市首套房商貸利率有可能低于4.1%。

公積金貸款與商業(yè)貸款雙管齊下，降低購房者實際購房成本，疊加近期一系列針對換房需求的促進措施，穩(wěn)樓市政策正在全方位深化。

直擊購房成本

執(zhí)行新的公積金貸款利率后，對于首套購房者來說，將實實在在省下一筆購房成本。

按照一筆100萬元，年限30年的公積金貸款來計算，首套房新利率下，等額本息貸款方式下的貸款利息總額將減少約3萬元，每月可少還款82元。

所有城市首套房公積金貸款利率調(diào)整的時間界限均為10月1日，尚未購買首套住房的剛需群體將從10月1日起直接受益;而那些2022年10月1日前已發(fā)放未結(jié)清的個人住房公積金貸款，也將于2023年1月1日起按調(diào)整后的新利率執(zhí)行。

“公積金是購房者重要的金融貸款之一，也是為了買賣房屋設(shè)立的專項貸款資金，是購房者在購房過程中優(yōu)先選擇的貸款方式?！?/p>

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，本次公積金下調(diào)主要針對首套房，再次體現(xiàn)了信貸政策對剛性需求購房者的支持，預(yù)計后續(xù)仍有更多地方城市跟進下調(diào)公積金首套房貸款利率。

而對于已經(jīng)購買了首套房的群體來說，更多的成本其實來自于商業(yè)貸款。

例如，來自濟南市的寒先生(化名)，在2019年簽訂貸款合同時，其商業(yè)貸款部分執(zhí)行的是LPR+83.5BP標準，好在隨著LPR的降低，這部分貸款利息也會在2023年1月1日調(diào)降。

今年以來，房貸利率參考的5年期以上LPR已經(jīng)連續(xù)3次下調(diào)，累計下降35個基點，當(dāng)前首套房貸利率下限降至4.1%，二套房貸利率下限為4.9%。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，9月份已有86個城市主流房貸利率降至下限水平。

隨著央行、銀保監(jiān)會9月29日公布，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，可自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，部分城市首套房商貸利率可以低于4.1%?！胺蠗l件的城市，年底前下調(diào)首套房商貸利率下限，保守估計會降到與經(jīng)營貸類似的3.6%-3.7%左右的水平。”貝殼研究院指出。

商業(yè)貸款與公積金貸款全方位調(diào)整，目的就在于減輕購房者成本。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜向21世紀經(jīng)濟報道記者表示：“雙管齊下，將直接減輕貸款購房家庭的利息支出，減輕置業(yè)后的月供負擔(dān)，有利于提振市場情緒，帶動剛性住房需求釋放，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。”

結(jié)合此前部分城市“提高公積金貸款額度”“一人購房全家?guī)汀钡认嚓P(guān)調(diào)控政策，本次將進一步強化公積金政策的影響力度。陳文靜進一步指出，短期來看，公積金優(yōu)化政策仍是各城市進行房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段之一，預(yù)計更多城市將陸續(xù)下調(diào)公積金貸款利率、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款等政策，多個政策疊加帶動市場逐步修復(fù)。

政策全方位穩(wěn)預(yù)期

除了對新房市場和剛需群體的關(guān)注，穩(wěn)樓市政策也在從更多環(huán)節(jié)促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。

9月30日，財政部、國家稅務(wù)總局明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，當(dāng)前多數(shù)一、二線重點城市關(guān)于住房個人所得稅的執(zhí)行情況是，“滿五唯一”免征，其他情況按照房屋差額的20%或者全額的1%征收。

以北京出售房屋按照房產(chǎn)交易盈利部分的20%征收個人所得稅計算，若出售一套房屋成交價格為400萬元，該房屋原值為200萬元，不符合“滿五唯一”條件，裝修、稅金等其它費用為50萬元，則賣家需繳納個稅30萬元。

新政之下，賣家如果在一年內(nèi)重新購買新的住房，且新購住房的總價不低于400萬元，那么這30萬元的個稅將被退回，賣家節(jié)省了高達30萬元的成本。

李宇嘉告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前由于對樓市信心和預(yù)期相對脆弱，疊加二手房置換的交易流程比較長，換房需求不強，這也是房地產(chǎn)良性循環(huán)的一個阻礙。他認為，減免置換房屋的個人所得稅，對降低購房成本的力度還是比較大的，預(yù)計將對市場預(yù)期形成良好的引導(dǎo)效應(yīng)。

換房需求是購房需求的重要組成部分，除了減免置換房屋的個人所得稅，近期，監(jiān)管層和各地方政府也連續(xù)發(fā)布了針對換房需求的一系列促進政策，包括降低二手房首付比例、推動二手房“帶押過戶”“連環(huán)單”并行辦理等，直指當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的一些痛點與堵點。

“推動業(yè)主賣掉手上現(xiàn)有的二手房、購置新房屋，對于新市民的安居也有促進作用，為新市民、新青年等剛需群體的置業(yè)釋放更多的選項?！崩钣罴窝a充說。

一系列穩(wěn)樓市政策的效果釋放，在國慶節(jié)假期已經(jīng)開始有所體現(xiàn)，多個城市二手房成交回暖。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年十一期間(10月1日至10月7日)貝殼50城二手房日均成交套數(shù)同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。分城市來看，50城中90%的城市二手房成交量同比增長，其中東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數(shù)超過去年同期的二倍。

從需求端看房活躍度也有提高。貝殼50城二手房日均帶看客戶量同比增長7%，超六成城市帶看客戶量同比增長，東莞、廈門、成都等城市帶看客戶量同比增長超過50%。

貝殼研究院認為，今年國慶假期二手房市場成交較去年同期回暖，主要是節(jié)前央行、財政部等相繼發(fā)布部分城市降利率、換房減稅等鼓勵政策，有助于提振市場信心、加快購房者入市節(jié)奏。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂即指出，考慮到市場預(yù)期尚不穩(wěn)定，預(yù)計未來會進一步加大融資擔(dān)保覆蓋范圍，引導(dǎo)金融機構(gòu)降低對優(yōu)質(zhì)民營房企貸款成本，幫助房企在債券市場修復(fù)信用，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管方式，修復(fù)資金鏈循環(huán)，改善消費者市場預(yù)期。

“整體看穩(wěn)樓市政策力度越來越大，但目前消費者信心依然沒有完全恢復(fù)，市場期待包括爛尾樓續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度政策?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，購房者收入預(yù)期也影響著消費力的釋放。

行業(yè)競爭格局優(yōu)化

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師郭鎮(zhèn)表示，2022年房企經(jīng)營表現(xiàn)根據(jù)信用表現(xiàn)的差異，體現(xiàn)出了較為明顯的分化趨勢，央企、地方國企、民企地產(chǎn)公司上半年銷售規(guī)模降幅分別為-31%、-34%和-54%。

而從三季度開始，企業(yè)拿地及推盤能力的差異開始逐步顯現(xiàn)，增速分別為+0.7%、-6.3%和-53%，央企國企等強信用主體銷售表現(xiàn)明顯走強，而民企月均銷售規(guī)模則逐步走低。

郭鎮(zhèn)認為，基于“信用”差異的經(jīng)營表現(xiàn)分化，將會造就地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展格局。當(dāng)前行業(yè)銷售市場處于緩慢恢復(fù)期，成交總量仍處于低位。強信用房企由于積攢的投融資優(yōu)勢，銷售規(guī)模迅速恢復(fù)。

具體而言，1-9月份，信用表現(xiàn)穩(wěn)定的15家房企平均拿地力度(拿地金額/銷售金額)為30%，其他樣本房企(29家)拿地力度僅為1%。郭鎮(zhèn)指出，土地市場的行為差異，會最終轉(zhuǎn)化為貨量和銷售結(jié)果的差異，而后續(xù)的銷售又會對下一輪投資拿地能力造成影響，讓企業(yè)之間的規(guī)模差距越來越大。

面臨一輪行業(yè)挑戰(zhàn)，企業(yè)的“信用形象”、“產(chǎn)品質(zhì)量”以及“投資定力”是決定未來發(fā)展高度的因素。

“良好信用形象，能保證企業(yè)獲得穩(wěn)定的資金支持，來自金融機構(gòu)和購房人的信任，是企業(yè)獲得持續(xù)造血能力的前提?！惫?zhèn)表示，穩(wěn)定的產(chǎn)品質(zhì)量，包括房屋建造和后期服務(wù)兩方面，造好房子，服務(wù)好業(yè)主，從開發(fā)商的角度踐行“房子是用來住的”這一目標。良好的投資定力，房地產(chǎn)的投資模式，其類金融屬性始終存在，保持良好的投資定力在行業(yè)波動中就顯得至關(guān)重要，確定土地的合理收益水平，維持投資定力，不盲目追高，是企業(yè)跨越周期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。

郭鎮(zhèn)認為，歷史小周期，行業(yè)沒有大規(guī)模出清、充分競爭的情況下，量價齊升的市場競爭激烈，土地利潤率下行，量價齊跌的市場利潤率改善，因此利潤率的變化與周期也形成一定的相關(guān)性。

“本輪周期，供給側(cè)改革帶來的行業(yè)產(chǎn)能出清，優(yōu)化行業(yè)競爭格局，當(dāng)前市場低景氣度利潤率顯著改善，未來在上行周期的利潤率水平，也將高于此前改革前的均衡值，未來隨著行業(yè)達到‘三穩(wěn)’以及競爭格局的優(yōu)化，利潤率波動將有所減小，利于長期ROE的穩(wěn)定?！彼M一步表示。

整體來看，在政策加持下，當(dāng)前地產(chǎn)基本面正在企穩(wěn)向好，行業(yè)有望走出此前的困局，帶動整體經(jīng)濟回暖，同樣也將對A股市場上行提供支撐。