最近，大家都在議論降準的事，這番熱度，去年三次降準加起來都無法企及。

大概緣由是日子選的好。央行選擇在2020年的頭一天，這在歷史上是從未有過的，而且新年伊始萬物輪回，來一波全面降準，刺激刺激市場投資者信心，讓大家在開年討個好彩頭，對于當下市場環境來說，是非常重要的。

但又讓人隱隱不安。因為在過去的一年里，總共歷經3次降準，釋放長短期資金約2.68萬億，基本每隔一個季度就要降準一次，但失去房地產的2019年，貨幣去向并不理想。尤其是小微企業們陷入了害怕負債，不敢貸款發展的境地。

如此積壓的資金，再加上2020年1月1日這么一波全面降準，對市場財富的格局影響非常大，結果是否又會啟動樓市來吸收資金不得而知。

目前一些媒體已經給出了基礎信息的解讀，大家應該有了一定的了解。但接下來子木還是想更深刻地帶大家去思考當下的降準形勢。例如為什么在2020年的頭一天降準，為什么又是全面降準，是否暗含了什么深意？對樓市的影響力度是如何的？

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首先我把基礎解讀總結一下。

2020年1月1日下午3點7分，央行通過官網正式宣布“全面降準”0.5個百分點！

1、此次為“全面降準”而不是定向降準，意在全面刺激市場，體現了逆周期調節。原因很簡單，之前的小水涓滴已經無法平衡經濟低頭的動能。只能全面放開，打通任督二脈，涌動全身，看看是否有效果。

2、此次降準0.5個百分點，在歷史長河中并不是大的波瀾，屬于平均水平，但釋放長期資金約8000多億元，加上目前6.45左右的貨幣乘數，最多可以衍生出5.16萬億元的廣義貨幣M2。這個量是非常大的。

要知道目前的貨幣乘數，已經成為統計以來的最高值。背后是銀行體系擴張方式的縮影，和貨幣量擴張速度的體現。

3、此次降準的主要目的還是為了刺激實體經濟，目前階段就是對小微企業增加寬松信貸條件，助力小微企業渡過寒冬。因為最近裁員風波出現了很多，穩就業才是第一大考量。只有企業不關門，員工不失業，就能保障經濟正常運行。大家也能過個好年。

但至于企業是否能運行下去，還要看真本事了。

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全面降準對各級市場的利好是直接性的，尤其是股市的敏感型品種。例如銀行、地產、券商板塊等等，這個大家都能想明白。

其次是樓市，也有很明顯的提振作用。但是影響有多大呢？這個需要我們仔細推測。

首先在全面降準下，貨幣流向渠道泛濫，去年所謂的控制開發商吸納資金的“關卡”成了歷史。開發商可以更容易地拿到錢，接下來就會涌入土地市場，買地搶地會刺激地價回暖。

例如這塊地原來賣2萬一平，現在是2.5萬一平，面粉價格上漲，面包價格一定上漲，房價利好。當然此階段是樓市寒冬，各地流拍現象嚴重，大部分開發商的資金鏈處于緊繃狀態。此輪降準屬于雪中送炭，而不是錦上添花。

其次對于群眾，全面降準下，市場上的錢多了。小微企業有了救命的稻草，自然穩住了就業率，相當于變相“提高”了群眾收入，穩住了月供壓力巨大的剛需。而對于投資缺乏通道的中產，大大小小還是會選擇進入樓市，改善需求起步。

同時市場上的錢變多了，貸款利率就下來了，目前房貸LPR利率是參考整體的經濟運行情況，會相對之前的利率有下滑的理由和趨勢，大家買房成本會相應減少。

當然LPR由政府完全控制，和調控主基調必須相符，所以下滑力度極其有限。

這也是最近很多人問我，“如果二手房月供，由基準利率上下浮改為LPR加點制度，究竟選擇固定利率還是LPR動態利率“，我會毫不猶豫地告訴你選擇后者的原因。

現在樓市冷，LPR利率高了，是遏制樓市，LPR利率低了是刺激樓市。目前沒有遏制樓市的理由，且未來很長一段時間里也沒有。

2020年要把二手房貸款合同全部轉為LPR利率，可謂樓市和基準完全割裂了。這是為了接下來繼續降準甚至降息而準備的。同時意味著，社會購買力稀釋速度會加快，大家的錢變”毛“速度更快。唯一破解的方法就是增加多元化收入，積極投資，讓固有資產升值。別無他法。

當然也加速清洗了社會總財富，那些之前因運氣而不是能力發財的人，會把財富逐步向智慧群體轉移。

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此次降準，利好樓市有限。更確立了我《2020年，房子到底該不該買？》一文中的觀點。因為降準的利好，再加上從2019年9月-12月積壓的購房需求，明年小陽春大多數城市大概率會有一波小高潮。隨后進入漫漫橫盤。

當然房價大漲一定不會，2019年連續降了三次準，情況大家都看到了。

比如剛過去的房價大周期，是在2015年短時間內連續5輪降準，加上打折利率和全面放開調控的形勢下誕生的。如今，LPR給房貸加了“保護套”，四大限法在大多數城市依然存在，沒有理由大漲。

相反很多城市的樓市已經進入觸底階段。例如最近沸沸揚揚的北京。

很多人在討論北京的問題，說2019年的最后一個月，北京相對于2017年最高峰跌去了18.5%，一個首付跌沒了。同時市場冷淡，幾百萬降價的都有。以此推斷北京樓市不行了，還有人說是因為北京產業下滑，人口外流是主要原因……

其實這些論述者都停留在表面。

北京二手房價的下跌，其真實原因是近兩年內限競房的分流。數據顯示，2019年北京全市新房網簽35598套，相對于2018年成交上漲50%！

這在我之前也講過。一個城市，短期內購房需求是一定的，限競房價格低，相對于二手房有天然優勢，如果購房者都去購買新房，二手房市場自然蕭條。導致想換房的改善群體集體悲觀，所以拋盤離手，打折出售的現象比比皆是。

但是北京5環內可開發的土地馬上會消化完畢，而且未來限競房政策會轉向，商品房逐漸拿回主導地位。這種情況下，在市場好的限競房消化完畢之后，接力棒馬上會轉向二手房市場，需求上漲，二手房價馬上會反彈，所以2020年北京的小陽春大概率會存在。

反向推理，目前不懂行情，急于拋盤離手換房的業主大規模出現，反而正是剛需入市撿漏的好時機。如果能抓住筍盤機遇，可以省去一大筆成本。

此類的城市會慢慢出現，大家要緊盯行情。

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降準對個人的真實意義在于，「變相降低了”有房群體“的還貸成本，增加了“無房群體”的購房成本」，這是房地產發展二十年以來最真實的寫照。

總的來說，我們都進入了一個“迫不得已”的階段。過得好不好，越來越靠能力了，運氣收益都會還回去。