長期以來，銀行向客戶發放貸款，利率都是按照央行公布的貸款基準利率，以“上浮XX倍”、“打XX 折”的形式來確定。

2019 年8 月17 日，人民銀行發布改革完善LPR 形成機制的公告，明確自10月8日起，新簽約商業性個人住房貸利率實行以LPR 定價。也就是說，以后銀行發放貸款時，利率將按照LPR，以“LPR+xx 個基點”、“LPR-xx 個基點”（其中，1 個基點= ）的形式來確定。

那么，貸款利率方式調整后，LPR對個人房貸利率到底會產生什么影響？利率實際是升了還是降了？一時間，鋪天蓋地都是各路“專家”的解讀。

會看的看門道，不會看的看熱鬧。說實話，由于各銀行總行一直未出臺細則，銀行專業人士都還沒真正搞清楚，更不用說其他人了。作為一名銀行人，近期，筆者與多位利率專業人士進行了深入探討，下面就目前掌握的信息，為大家作幾點深入解讀。

◆第一個問題：個人住房貸款參考LPR 定價之后，利率水平會降低嗎？

【官方答復】

國家在改革完善LPR 形成機制，推進利率市場化改革的同時，將確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定，新LPR 形成機制不會引起房貸利率下降。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

與此同時，央行規定，定價基準轉換后，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。應該說，這是央行劃出的一道政策底線。那么，事實怎么樣呢？下面我們進行一下比較分析：

【舊政策】

首套房：基準利率％，上浮10-15，大致

二套房：基準利率％，上浮15-20，大致

【新政策】（參照上個月LPR）

首套房：LPR 為

二套房：LPR +60個基點，則為

【新舊政策比較解讀】

1.從表面上看，相比舊政策基準利率（％），新政策LPR（） 降了5個基點。難道利率降了嗎？NO！這只是央行給的政策底線，什么意思呢？在按過去比例上浮時代，實際也是有底線的，各商業銀行一般堅持首套最低基準利率，二套最低上浮10這一底線。那么LPR換算過來，首套底線是降了5個基點（-4.85），二套底線上升了6個基點（）。說明了什么？透露出一個信息：新政策實行后，國家對首套房剛需還是保護和支持的，首套政策底線有所降低，但對二套房則意味著政策底線利率上升，購房成本增加，這也正契合“房住不炒”的總基調。

2.根據央行之前答復，新LPR 形成機制不會引起房貸利率下降，那么各商業銀行到底會在LPR基礎上增加多少個基點呢？我們依此可以進行一下模擬推算，以目前大部分城市執行的首套房貸款上浮15（），二套上浮20（）來算，參照上個月LPR（），可以得出以下結論：首套至少須加79個基點（），二套至少須加103個基點（），才能不低于之前舊政策。如果銀行增加的基點低于這個標準，那就說明利率降了。由于目前各銀行還未正式出臺細則，讓我們拭目以待。

◆第二個問題：LPR 上下波動，對首套和二套房利率會產生怎樣影響？

相比貸款基準利率，LPR市場化程度更高，更能反映市場供求變化，那么LPR上下波動，對首套和二套房貸利率帶來的影響一樣嗎？其間又有什么玄機？下面我們同樣進行一下模擬分析（最近的LPR是）：

1.如果LPR變成3%

首套房：LPR 為3%，首套房下限3%（相當于基準利率）；

二套房：LPR +60個基點，二套房下限為；相當于上浮20（3×）

2.如果LPR變成5%

首套房：LPR 為5%，首套房下限5%（相當于基準利率）；

二套房：LPR +60個基點，二套房下限為；相當于上浮12（5×）

看明白了沒？LPR上下浮動，對首套房與二套房影響是不同的。如果LPR降到3%時，對首套房是地地道道的“真降息”！但對二套房呢？當LPR降到3%時，利率反而相當于上浮20，幅度調高了。這就說明一個道理：LPR對首套房是正向調節，首套房是24K真剛需；但對二套房是反向調節，當LPR走低時，二套房反而會實際“加息”。

◆第三個問題：未來LPR 預計下行，買房貸款是否需要等一等？

當前，在全球降息周期下，LPR未來一段時間走勢應該是逐漸降低的，那么買房貸款是不是該拖一拖，或等10月8號之后辦貸款呢？

依據上面分析得出的結論，LPR對首套房是正向調節，對二套房是反向調節。因此，筆者建議：首套房可以等一等，或許能迎來真降息，但二套房就算LPR走低，利率上浮幅度其實是調高的，更何況銀行對二套房有可能增加更多基點，沒必要再等。

綜上，以上邏輯推理，我們都是以央行目前給出的政策底線來推演的。各商業銀行實際在LPR基礎上加多少基點，首套房和二套房差別究竟有多大，還需要在文件具體出臺后，才能精準計算得知。但不管如何變化，央行已多次表態，利率并軌后基本保持穩定，不會有大的波動，這一點是毋庸置疑的。