房子并非快速消耗品，隨著每年大量的新房入市，會使存量市場的規(guī)模不斷擴大，理論上市場總會有飽和的時候，自然也不會存在永漲不跌的神話，但市場的自然調(diào)節(jié)及人口在區(qū)域性大量聚居又會很容易影響局部區(qū)域資源的稀缺程度，這樣的區(qū)域就有可能走出與整體趨勢不同的走向，神話也許會在這些地方平緩地繼續(xù)，所以說房價的走勢還得分地方，而只要有余錢就買房的人大多都是看重房產(chǎn)的投資屬性，這種觀念在未來將越來越受制的區(qū)域和幅度的影響。
整體存量的不斷增加會和潛在需求規(guī)模的逐步下降并存，考驗著房地產(chǎn)市場長期的走勢。
▲每年大量新增入市的房源，將不斷擴大市場的存量規(guī)模，從而降低房產(chǎn)的整體稀缺程度。
自從房改以來，房地產(chǎn)行業(yè)在過去20多年來一直處于飛速發(fā)展的階段，在歷年的發(fā)展中，不斷有大量的新建房子進入到房地產(chǎn)市場中，光新建住宅每年就有大量的房源入市，不斷地消化著市場中的需求，而房子越來越多，也將使房產(chǎn)原來的稀缺程度不斷降低。
據(jù)最近央行的“2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查”中的數(shù)據(jù)顯示，目前居民住房狀況處于一個相對均衡的狀態(tài)，目前平均每戶城鎮(zhèn)家庭擁有的住房是1.5套，其中有兩套房的比例是31%，有三套以上住房的比例是10.5%。
雖然采樣數(shù)據(jù)有一定的局限，但央行的數(shù)據(jù)一直以來都是相關(guān)政策制定的重要參考依據(jù)，所以還在有很大的公信力的，至少可以反映目前的市場上的各種住房已經(jīng)大體滿足了人民基本的居住需求，以后市場上更多的是改善型需求、人口流動所造成的新的居住需求及投資需求。
同時據(jù)國家統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在每年僅成交的新建住宅就達1000多萬套，如2018年是1329.8萬套，2019年的新建住宅銷售面積比2018年還多，所以數(shù)據(jù)也不會比2018少。
以后每年還將會有大量的新房入市，住房也會越來越多，將進一步?jīng)_淡住房的稀缺程度和潛在需求規(guī)模，從而對長遠的整體房價走勢造成壓力。
▲整體需求規(guī)模的萎縮是一個趨勢，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長遠支撐力量在減弱。
除了現(xiàn)在的住房規(guī)模和每年不斷新增的大量住房會從稀缺性的角度削弱房價長期上行的支撐，還有整體需求規(guī)模的持續(xù)萎縮也將會對整個房地產(chǎn)行業(yè)的支撐造成長遠的影響。
潛在的需求規(guī)模與人口的總量和結(jié)構(gòu)趨勢有關(guān)，現(xiàn)在的人口發(fā)展特點有比較大的概率會對長遠的需求規(guī)模造成影響，并且這種影響對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)來說是偏向負面的。
從國家統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)來看，最近10年來人口的自然增長率下降到2019年的千分之3.34，主要原因是人口出生也走到了建國以來的最低點，截止至2019年人口出生率已經(jīng)降到千分之10.48，在高房價和各種壓力下，生育意愿也呈現(xiàn)走低的趨勢，對未來的人口總量也會造成影響。
而另一方面，人口結(jié)構(gòu)和勞動力人口的壓力也正在發(fā)生改變。隨著人口老齡化的加速，老年人口呈現(xiàn)越來越多的趨勢，截止到2019年末，全國65歲以上的人口已經(jīng)上升到1.75億，同年的老年撫養(yǎng)比也上升至17.8%。
當出人口自然增長速度下降，老齡化人口增加，將導致未來的勞動人口也將會呈現(xiàn)減少的趨勢，那么房地產(chǎn)市場整體的需求規(guī)模也將會出現(xiàn)萎縮，對房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展并不是一個利好。
保持房產(chǎn)資源稀缺特點的城市，才有可能在未來繼續(xù)使用現(xiàn)在認知的投資屬性，但像以前那樣大幅度變化的概率很低。
▲整體趨勢并不一定影響到每個城市，有條件的城市依然可以保持需求規(guī)模和房產(chǎn)的稀缺程度。
雖然長遠來說需求規(guī)模的減少和住房稀缺程度的降低會對整體房地產(chǎn)市場的支撐呈現(xiàn)減弱的趨勢，但局部城市卻可以依據(jù)本身的強勢條件化解這些因素的影響，使當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場保持一個相對強勢的狀態(tài)。
“人向高處走，水向低處流”是一個句揭示自然規(guī)律的古話，在現(xiàn)代及以后，人口都還將會向有利于自己發(fā)展的位置流動，這里的位置并不僅是指職業(yè)生涯上成就的高低，還包括向那些富含發(fā)展機會的城市，人口向著有著發(fā)達產(chǎn)業(yè)的大城市流動還將是一個不變的趨勢。
當人口不斷流入時，這個城市的人口規(guī)模就能得到保證，而不會受到整體規(guī)模萎縮的影響。而另一方面，產(chǎn)業(yè)發(fā)達的城市通常用地都會隨著城市的不斷發(fā)展而越來越緊張，供應(yīng)量也會出現(xiàn)天花板，當城市人口規(guī)模足夠龐大時，房產(chǎn)的稀缺程度就可以體現(xiàn)出來。
而隨著當?shù)厝丝诘木幼⌒枨蟆⒏纳菩托枨蟆⒆赓U需求的大量存在，市場的活躍程度就有了保證，對房地產(chǎn)市場也較容易形成較有力的支撐，這也是為什么世界上很多特大型城市的房地產(chǎn)市場都處于較強勢的重要原因。
▲有余錢就買房偏向房產(chǎn)的投資屬性，但以后受制于地域和幅度的影響將越來越明顯。
很多人選擇在有多余的錢的時候就買房，所看重的主要是房產(chǎn)的投資屬性，而其實從現(xiàn)在的市場情況來看，對于投資購房的行為包容性已經(jīng)降低了很多。
●一方面是來樓市調(diào)控的引導，目前有關(guān)部門正在著力把購房需求引導向自住需求，抑制投機投資的市場行為。過去房價飛漲讓房產(chǎn)大幅升值的現(xiàn)象讓很多人熱衷于買房投資，從一個側(cè)面加劇了房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象。
這種過熱現(xiàn)象導致了不少潛在的風險，也直接引發(fā)了“房住不炒”的樓市調(diào)控對這些行為實施大力壓制，出于對潛在風險的改善防范和民生需求的保證，這種壓制在未來放松的可能性很少。
●另一方面是整個房地產(chǎn)市場的長遠支撐會不斷地受到削弱，未來具有相對投資價值的地方將會越來越受到區(qū)域化的影響，在有些城市中投資價值越來越小，只有在那些實力較強的城市，才更有機會在長時間里實現(xiàn)保值甚至增值的機會，但即使增值，幅度也將大不如前，以平穩(wěn)前行的概率比較大。
綜上內(nèi)容，從理論上說，隨著供應(yīng)的不斷增加和需求規(guī)模的逐漸萎縮，房地產(chǎn)市場總有飽和的時候，當房產(chǎn)不再具備稀缺特點的時候，需求自然就更少了，那么這時候整體神話也將很難繼續(xù)，但對于那些具備能力化解這些負面影響的城市來說，還是有機會實現(xiàn)房產(chǎn)的保值甚至一定幅度的增值。