關(guān)于在一線(xiàn)城市購(gòu)房與不購(gòu)房之間的價(jià)值對(duì)比，由于個(gè)人能力背景和關(guān)注點(diǎn)的不同，出現(xiàn)不同的選擇也是正常的事，只是如果真要放在一個(gè)長(zhǎng)時(shí)段里對(duì)比，那么房產(chǎn)價(jià)值和理財(cái)收益都不應(yīng)該站在靜止不變的角度來(lái)做對(duì)比，兩者都會(huì)隨著時(shí)間的推移而有可能出現(xiàn)動(dòng)態(tài)變化，況且對(duì)于有居住需求的人來(lái)說(shuō)，利益對(duì)比并不能代替家的安全感，房子捆綁的價(jià)值、傳統(tǒng)觀念和租賃環(huán)境也會(huì)增加房屋的居住的價(jià)值，成為要買(mǎi)房的理由，而一線(xiàn)城市由于其較高的城市價(jià)值和發(fā)展前景，長(zhǎng)時(shí)期拉平后保值的概率會(huì)比較大，但對(duì)于以賺錢(qián)為目前的非自住需求，則需要考慮資金的利用效率問(wèn)題。
房產(chǎn)價(jià)值和理財(cái)收益都存在變化的可能，一成不變地放到長(zhǎng)時(shí)間段里做對(duì)比未免會(huì)顯然有些欠缺客觀。
▲房產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)發(fā)生的變化是目前吸引需求入市的重要原因，事實(shí)上目前市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期普遍要比理財(cái)投資收益更強(qiáng)烈。
國(guó)內(nèi)的整體房?jī)r(jià)一直處在一個(gè)上行的通道當(dāng)中，那怕在調(diào)控期間，這種情況也在很多城市特別是熱點(diǎn)城市中存在，只是幅度有所減少。而隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，房產(chǎn)的價(jià)值也處于不斷膨脹當(dāng)中，這種房產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)是驅(qū)使很多需求入市的強(qiáng)大動(dòng)力，如果按照以往的房產(chǎn)升值速度來(lái)對(duì)比，理財(cái)所能獲取的收益真的是弱太多了。
雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了一些新的情況，存在著較大的概率會(huì)降低房產(chǎn)的投資屬性，使房產(chǎn)的升值速度降緩，甚至在一些壓力較大的城市出現(xiàn)貶值，但對(duì)于國(guó)內(nèi)主要的城市、特別是四大一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，樓市長(zhǎng)時(shí)期的壓力包容性較強(qiáng)，未來(lái)即使升值幅度較小，但得益于長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的保值升值前景還是可以預(yù)期的。
這樣一來(lái)，價(jià)值的認(rèn)定就包括了升值部分和居住價(jià)值部分了，如果社會(huì)通脹再進(jìn)一步發(fā)展，那么很容易會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格，房產(chǎn)作為其中的重要資產(chǎn)，在有較強(qiáng)城市價(jià)值的城市中受到推動(dòng)也就比較正常了，如果升值稍為多一些，就可以蓋過(guò)題目所示的收益率，而即使在穩(wěn)房?jī)r(jià)的要求下升值少一些，對(duì)于自住的人來(lái)說(shuō)也可以從其他的價(jià)值得到彌補(bǔ)。
而實(shí)際上市場(chǎng)上對(duì)于熱點(diǎn)城市的升值預(yù)期還是比較強(qiáng)烈的，這樣的市場(chǎng)預(yù)期很容易會(huì)影響著當(dāng)?shù)氐墓┣鬆顩r向有利于支撐房?jī)r(jià)的方向傾斜，從而增加當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)保值的概率。
▲現(xiàn)金收益并非長(zhǎng)時(shí)間一成不變，收益的多少與發(fā)展背景及個(gè)人能力相關(guān)。
對(duì)現(xiàn)金收益的多少最大的影響因素首先是個(gè)人的投資理財(cái)能力的高低，一個(gè)有出色投資或者理財(cái)能力的人，收益是可以無(wú)上限的，而且只要風(fēng)控習(xí)慣得當(dāng)，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相對(duì)少很多，那么別說(shuō)每年用500萬(wàn)賺30萬(wàn)，就算每年賺50萬(wàn)甚至更多都是有可能的。
如果忽略居住的需求僅就利益對(duì)比來(lái)看，具備這種能力的人完全可以用買(mǎi)房的錢(qián)來(lái)進(jìn)行錢(qián)生錢(qián)的運(yùn)作，且較少受發(fā)展背景的影響。
但如果是一個(gè)對(duì)投資或理財(cái)不懂行的人，所謂的理財(cái)活動(dòng)只能選擇那些經(jīng)過(guò)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)預(yù)先封裝好的產(chǎn)品，收益和風(fēng)險(xiǎn)的控制權(quán)都不在自己的手上。
而且收益和風(fēng)險(xiǎn)明顯會(huì)受不同時(shí)間發(fā)展背景的影響，銀行理財(cái)產(chǎn)品當(dāng)市場(chǎng)上資金寬松或經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要調(diào)整時(shí)，年化收益率就有可能出現(xiàn)變動(dòng)，像最近不少銀行的大額存單的利率就出現(xiàn)了下調(diào)，即使是存款利率，在長(zhǎng)時(shí)期中出現(xiàn)階段性變動(dòng)的可能是確定存在的。
而說(shuō)到理財(cái)，穩(wěn)賺6%的保本型理財(cái)產(chǎn)品在銀行很難找到，5月份據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)測(cè)的封閉式理財(cái)產(chǎn)品的收益率只有3.80%，已經(jīng)創(chuàng)下43個(gè)月以來(lái)的新低，過(guò)去2個(gè)月有銀行的債基類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品甚至出現(xiàn)了負(fù)收益，這在以前是很難想象的，所以理財(cái)收益與時(shí)間發(fā)展背景有很大的關(guān)系，以前可以做到的，現(xiàn)在卻未必可以。
非銀行類(lèi)型的產(chǎn)品除了風(fēng)險(xiǎn)較大，收益也越來(lái)越?jīng)]有保證，信托類(lèi)產(chǎn)品的收益也是一路下行，所以沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)想長(zhǎng)期用500萬(wàn)每年獲取30萬(wàn)的收益是比較難的，年化6%的收益雖然不多，但如果加上不專(zhuān)業(yè)和長(zhǎng)時(shí)期這兩個(gè)因素，就是一個(gè)很大的考驗(yàn)，這個(gè)考驗(yàn)除了收益外保證外，還包括本金的保證，何況除此以外還要對(duì)抗通脹呢？
一線(xiàn)城市擁有國(guó)內(nèi)最好的城市發(fā)展條件，對(duì)房地產(chǎn)的支撐顯而易見(jiàn)，但如果不是出于居住需求，則需要衡量增值幅度及資金的使用效率的問(wèn)題。
▲一線(xiàn)城市的城市價(jià)值極高，在穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)背景下房產(chǎn)的保值概率會(huì)比較大。
國(guó)內(nèi)四大一線(xiàn)城市，擁有得天獨(dú)厚的條件，城市發(fā)展的實(shí)力和條件可以說(shuō)依然是國(guó)內(nèi)最好的城市。四大城市的地區(qū)增加值已經(jīng)多年位居國(guó)內(nèi)城市的前四名，特別是上海和北京，前者在2019年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)3.8萬(wàn)億，后者也達(dá)3.5萬(wàn)億，將深圳的2.69萬(wàn)億和廣州的2.36萬(wàn)億也遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到了身后，其他城市更是望塵莫及了。
但凡經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，產(chǎn)業(yè)必然也發(fā)達(dá)，四大一線(xiàn)城市正是這樣的地方，同時(shí)由于他們對(duì)資源的巨大吸引作用，產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和更新的能力也非常強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的保持就能得到有利的支撐條件。同時(shí)北京所在的京津冀、上海所在的長(zhǎng)三角、廣深所在的大灣區(qū)，依然是國(guó)內(nèi)大力發(fā)展的大型城市群，且已經(jīng)上升到國(guó)家戰(zhàn)略的高度。
未來(lái)這三個(gè)區(qū)域?qū)⑦€會(huì)得到更進(jìn)一步的發(fā)展，成為國(guó)內(nèi)超級(jí)城市群，對(duì)人口、資源的吸引還會(huì)在長(zhǎng)時(shí)期里保持著足夠的吸引力，四大一線(xiàn)城市作為其中的領(lǐng)頭羊，在新形勢(shì)下無(wú)疑可會(huì)得到更進(jìn)一步的發(fā)展。
這樣的發(fā)展背景對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)是良好的支撐，即使放眼全球，發(fā)達(dá)國(guó)家的一線(xiàn)城市中房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)幾十上百年的發(fā)展依然能夠保持堅(jiān)挺，那么只要我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)可以保持穩(wěn)健的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，一線(xiàn)城市的房產(chǎn)的保值概率還是可以預(yù)期的。
▲非居住需求需要關(guān)注增值的速度、幅度是否合乎自己的資金效率期望的問(wèn)題。
但能夠保值并不代表一定會(huì)有很好的增值，增值的大小要看各方面發(fā)展的情況，這里面有不確定的成分。比如在現(xiàn)階段“房住不炒”和“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的狀態(tài)下，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)發(fā)展大體平穩(wěn)，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅的升值，對(duì)于想大幅賺錢(qián)的期望多數(shù)會(huì)以失望居多。
如果這種情況持續(xù)很多年，那么對(duì)于非自住需求來(lái)說(shuō)，即使可以保值，也要關(guān)注資金套扎的成本，有其他資金賺錢(qián)途徑的顯然更需求衡量其中的價(jià)值了。而持續(xù)多年目前這樣的情況是完全有可能的，“房住不炒”和“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的樓市調(diào)控，四大一線(xiàn)城市注定會(huì)成為重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象，也當(dāng)然是重點(diǎn)監(jiān)控的對(duì)象，只要調(diào)控的大原則不放開(kāi)，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)就很難出現(xiàn)持續(xù)的大波動(dòng)。
而房地產(chǎn)的調(diào)控是既有宏觀經(jīng)濟(jì)的視角，又有民生幸福感的視角，在長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制下短期退出的可能性并不大，所以對(duì)于以賺錢(qián)為目的的居住需求無(wú)疑需要更多的斟酌，避免資金的效率的降低和避免不確定性的影響，但對(duì)于長(zhǎng)期居住需求的人來(lái)說(shuō)，一邊實(shí)現(xiàn)居住價(jià)值，一邊實(shí)現(xiàn)保值的功能，長(zhǎng)期來(lái)講還是可以的。
綜上內(nèi)容，無(wú)論是房產(chǎn)價(jià)值還是理財(cái)?shù)氖找妫瑢?duì)于長(zhǎng)期的時(shí)間段來(lái)說(shuō)，都不適宜用一成不變的標(biāo)準(zhǔn)去衡量，因?yàn)殡S著時(shí)間的推移，兩者都存在著發(fā)生變化的可能，一線(xiàn)城市由于其自身城市價(jià)值和發(fā)展前景的關(guān)系，使當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)有較大的保值概率，那怕沒(méi)有太大的升值，對(duì)于有居住需求而又承受得起的人來(lái)說(shuō)還是具有吸引力，而理財(cái)需要看本人的能力，普通人也挺難獲得收益既高而又安全的渠道的。