房子買(mǎi)入之后再賣(mài)出，是屬于二手房市場(chǎng)，相對(duì)于新建商品房這個(gè)增量市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)存量市場(chǎng)。目前的二手房市場(chǎng)受影響的因素較多，特別是在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，較難成交是比較常見(jiàn)的，但這種現(xiàn)象與所在城市的樓市現(xiàn)狀有很大的關(guān)系，優(yōu)質(zhì)城市或者優(yōu)質(zhì)地段的房子對(duì)負(fù)面影響的消化能力會(huì)更強(qiáng)，即使在現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)年代，出售也相對(duì)要容易很多，因此這也需要分不同的情況來(lái)看。
一、導(dǎo)致二手房難以脫手的原因有那些？
原因之一：樓市調(diào)控使市場(chǎng)向理性回歸。
以“房住不炒”和“穩(wěn)房?jī)r(jià)”為基調(diào)的樓市調(diào)控讓原本過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的降溫，使市場(chǎng)正在向理性回歸。
在“房住不炒”和“穩(wěn)房?jī)r(jià)”調(diào)控下，一方面很多具有房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)作用的大城市都出臺(tái)了限售、限購(gòu)或者限貸等等抑制炒房的措施，另一方面同時(shí)對(duì)房企也進(jìn)行了嚴(yán)格的融資管控，這兩方面舉措都向市場(chǎng)傳導(dǎo)了非常明確的調(diào)控樓市的決心。
而在調(diào)控下出現(xiàn)的整體房?jī)r(jià)大體平穩(wěn)的狀態(tài)、甚至部分城市面臨調(diào)整壓力的狀態(tài)，讓原來(lái)的投資或投機(jī)這些非自住的需求得到了明顯的壓制，市場(chǎng)的需求轉(zhuǎn)向以自住為主，價(jià)格向理性回歸。
同時(shí)由于市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，觀望的氣氛較為濃烈，再加上買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理影響，整體的成交意愿比調(diào)控前弱了很多。所以在這樣的調(diào)控背景下，二手房市場(chǎng)的整體活躍程度自然也就深受影響了。
原因之二：新房市場(chǎng)對(duì)二手房市場(chǎng)的成交形成沖擊。
新房供應(yīng)量較大，會(huì)擠壓二手房市場(chǎng)。
目前在國(guó)內(nèi)大部分土地較為充足的城市，新房的成交量都要大于同期二手房的成交量。這些城市的新房保持了相對(duì)較多的供應(yīng)量，使人們?cè)谛路款I(lǐng)域中有了較為充足的選擇，自然而然地分流了很多購(gòu)房需求，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的需求受到了擠壓。
這種現(xiàn)象在住宅用地供應(yīng)越多的城市，表現(xiàn)越明顯，當(dāng)遍地都是新房時(shí)，除非二手房是在非常有價(jià)值的地段或者有非常明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，否則很難與新房競(jìng)爭(zhēng)。
二手房的交易成本高于新房，也是很多人更傾向選擇新房的原因。
二手房的交易成本相對(duì)較高，其中的中介費(fèi)就是一筆不少的支出，同時(shí)二手房的不同年限也會(huì)導(dǎo)致交易稅費(fèi)出現(xiàn)高低不同的情況，比如現(xiàn)在很多城市的二手房在兩年內(nèi)出售需要付總價(jià)5.6%的增值稅及附加。
通常情況下，賣(mài)家都會(huì)把這些二手房的交易成本轉(zhuǎn)稼到買(mǎi)家身上，造成買(mǎi)家購(gòu)房成本的增加，同時(shí)二手房的交易流程也更為復(fù)雜，以及在那些成交價(jià)與評(píng)估價(jià)偏離較大的城市，還大概率地要付出比買(mǎi)新房更多的首付款。
這些情況都有可能會(huì)造成買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，實(shí)際支付的現(xiàn)金要比買(mǎi)差不多條件的新房所需要的現(xiàn)金更多，從而導(dǎo)致很多人更傾向于選擇新房。
原因之三：二手房的定價(jià)高于市場(chǎng)預(yù)期。
價(jià)格的制定高于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)預(yù)期，也是二手房很難出手的原因之一。在最近兩三年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)整體表現(xiàn)都比較平穩(wěn)，甚至有些地方的房?jī)r(jià)正面臨著大小不一的調(diào)整壓力，這種背景下市場(chǎng)對(duì)二手房?jī)r(jià)格的預(yù)期普遍不會(huì)太好。
如果這個(gè)時(shí)候的定價(jià)超過(guò)市場(chǎng)的預(yù)期，那么在市場(chǎng)較冷及新房市場(chǎng)的影響下，二手房就會(huì)更難成交，除非當(dāng)?shù)氐目晒?yīng)土地已經(jīng)非常少，導(dǎo)致新房供應(yīng)量也很少，使二手房市場(chǎng)比新房市場(chǎng)更活躍，否則就需要把成交的價(jià)格調(diào)整到市場(chǎng)能接受的水平才能方便促成交易。
原因之四：當(dāng)?shù)厝丝诔柿鞒鰻顟B(tài)或偶然集中式需求的減退，造成原成交規(guī)模出現(xiàn)了自然的萎縮，影響了二手房的成交。
需求是成交的有力保證，但有些城市卻可能會(huì)由于自身的特殊情況使市場(chǎng)的持續(xù)性出現(xiàn)變化。
比如當(dāng)?shù)氐娜丝诔霈F(xiàn)持續(xù)流出的現(xiàn)象，導(dǎo)致所在地的人口基數(shù)出現(xiàn)變化，影響到需求基數(shù)也出現(xiàn)了萎縮，二手房的需求也就會(huì)同時(shí)受到影響。
又或者當(dāng)?shù)赜捎诔霈F(xiàn)了棚改貨幣安置等不可持續(xù)式的購(gòu)房需求，而突然出現(xiàn)大量需求集中在一個(gè)時(shí)間段入市，推高了房?jī)r(jià)，但在這些短期的需求集中釋放之后，后續(xù)的需求難以再維持在一個(gè)較高的量級(jí)上，導(dǎo)致成交下滑，影響二手房的脫手。
二、并非所有地方的房子都會(huì)受上面因素的影響，優(yōu)質(zhì)城市和優(yōu)質(zhì)地段的房子依然有市場(chǎng)。
在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，雖然有不少城市的二手房市場(chǎng)面臨著壓力，但是房子的價(jià)值與城市及地段捆綁在一起，有優(yōu)質(zhì)城市或優(yōu)質(zhì)地段的房子還是比較有潛力，在成交上相對(duì)會(huì)更有優(yōu)勢(shì)一些。
1、在新房市場(chǎng)較小的優(yōu)質(zhì)城市，二手房會(huì)更活躍一些，成交的機(jī)率就會(huì)更大。
新房供應(yīng)量少的城市，一般情況下土地都會(huì)較為緊張，土地供應(yīng)量少了，新建商品房的供應(yīng)量也就會(huì)相應(yīng)地減少，而如果當(dāng)?shù)鼐邆錀l件比較優(yōu)質(zhì)，如經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，人口數(shù)量多并且持續(xù)地流入，那么很可能新房市場(chǎng)無(wú)法滿足市場(chǎng)上的購(gòu)房需求，導(dǎo)致購(gòu)房需求就只能向二手房市場(chǎng)分流。
在這樣的城市當(dāng)中，作為存量市場(chǎng)的二手房市場(chǎng)的地位就會(huì)較為突出，活躍程度也會(huì)比較大，在價(jià)格和成交的可能性上都能得到更有利保證，比如深圳就是這個(gè)樣子，深圳由于供地少，市內(nèi)的二手房成交規(guī)模要比新房大很多。
這種情況在同一個(gè)城市的不同區(qū)域也有類似的地方。比如同一個(gè)城市中，很多主城區(qū)建設(shè)已經(jīng)很完善，能用于新建商品房的土地供應(yīng)也非常少，這些地方的二手房也就被賦予了城市的特殊價(jià)值，即使在市場(chǎng)較冷的時(shí)候，只要肯在價(jià)格上作出適當(dāng)?shù)淖尣?，成交的可能就?huì)很大。
2、好地段的二手房成交的潛力也會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。
房子都具有居住的功能，但如果與城市的地段價(jià)值搭配起來(lái)，那么其捆綁的城市價(jià)值和更突出的金融屬性會(huì)使成交更具有潛在的優(yōu)勢(shì)。
在同一個(gè)城市中，房子會(huì)因?yàn)樗谖恢玫牟煌哂胁煌膬r(jià)值，在那些價(jià)值較高的地段，潛在的需求人群也較多，為房子的成交提供了較好的基礎(chǔ)。
比如那些處于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、捆綁了優(yōu)勢(shì)學(xué)位的房子，一直都是很多人追逐的對(duì)象，有這些特點(diǎn)的房子在成交上會(huì)有很好的保障基礎(chǔ)。
又比如那些在地鐵附近的房子，由于便利的出行保障，相對(duì)地也吸引著更多的需求把目光投向它。而那些商業(yè)發(fā)達(dá)、就業(yè)崗位集中的主城區(qū)，這些區(qū)域中的房子能更方便工作和生活，而且城市配套也更完善，同樣也能保證相應(yīng)的需求量，從而為潛在的成交提供了更多的可能。
三、小結(jié)。
總的來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)越來(lái)越高的背景下房子更難賣(mài)出去，原因既包括“房住不炒”和“穩(wěn)房?jī)r(jià)”為基調(diào)的樓市調(diào)控的引導(dǎo)的影響，使原先過(guò)熱的樓市出現(xiàn)了降溫和向理性回歸，又包括新房市場(chǎng)分流的影響，以及二手房定價(jià)和交易成本、需求規(guī)模變化等影響，但并不會(huì)所有房子都是這樣，那些在能保障供求關(guān)系的優(yōu)質(zhì)城市或者同一個(gè)城市中的優(yōu)質(zhì)地段的房子賣(mài)起來(lái)所受的困擾會(huì)更少。