二手房成交價120萬元是買賣雙方真實交割的市場價，銀行評估價90萬元是你辦理按揭貸款的基數，并不是銀行認為你的房價有30%的泡沫。
那么，銀行評估價為什么會小于你的市場成交價格？銀行主要是基于以下考量：
1、預期市場風險
銀行評估房價是基于樓市的現在進行時，對于樓市的未來變化可以說是未知的，二手房按揭貸款是基于現在房產價值的額度抵押。而這種抵押期限通常在五年以上，甚或二十年，試想一下：在這么長的時間里，樓市會發生多少變化，業主或許又會發生怎樣的處置清償等不確定性因素。
2、二手房的變現能力
二手房作為抵押按揭標的物，如果在按揭期限內，出現處置清償的情況，在法律效力約束下，一般是強制執行并快速變現。
那么，快速變現在現實生活中，一般都會是低價出售，這必然導致房產價值出現一定幅度的折損，如果變現價值低于了按揭余額，銀行就會出現壞賬風險。
3、二手房抵押長周期的損耗
學會財會知識的人都清楚，房產作為固定資產，通常會按原值或評估值計提折舊，實際上就是因為長時間使用后會發生損耗。銀行對于按揭抵押的房子，其實也是同樣的管理方法，按揭期限如同折舊期限，在銀行估價時就會充分考慮二手房價值的損耗。
總之，銀行在評估二手房價值時，從風控角度出發，采取謹慎、守低原則進行操作，以防止出現二手房未來處置價值低于按揭款余額的情況出現。因此，銀行評估價一般都會低于雙方實際市場成交價。
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