在一些房?jī)r(jià)高昂的城市，貸款買房，月月還房貸，已經(jīng)成為很普遍的社會(huì)現(xiàn)象。

可是，你對(duì)房貸和月供的了解有多少呢？

關(guān)于月供，現(xiàn)在社會(huì)上有一個(gè)比較流行的說法是找銀行貸款，月供前期還的都是利息，利息還完了再還本金。

實(shí)際上，銀行在為借款人計(jì)算房貸還款額的時(shí)候，一般是按月計(jì)息，月供金額由本金和利息構(gòu)成。因而，先還利息再還本金的說法并不正確。

除此以外，還有不少人好奇：是不是幾個(gè)月沒還房貸，房子就要被銀行收走了？

今天，我們就來聊聊房貸的一些小知識(shí)，幫大家解解惑——

01.房貸的還款方式

目前，房貸最常見的還款方式是等額本息還款和等額本金還款。

其中，等額本息還款是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，借款人每月以相等的金額償還貸款本息。

等額本金還款則是將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息，借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額也逐月遞減。

此外，很多人手頭寬裕了，會(huì)考慮提前還貸。目前，房貸提前還款主要有兩種方式，一是提前全部還清，二是提前部分還清。

提前還貸，借款者一定要記得關(guān)注以下幾個(gè)事項(xiàng)：

① 如何辦理提前還貸手續(xù)？

② 提前還款是否要繳納手續(xù)費(fèi)？

③ 提前還款是否要繳納違約金？

④ 提前還貸有無次數(shù)限制？

其中，手續(xù)費(fèi)和違約金在貸款合同都有相關(guān)說明，一定要注意仔細(xì)閱讀，其他兩個(gè)問題可咨詢貸款銀行的工作人員。

02.還不上房貸的危害

借款者如果還不上房貸，出現(xiàn)斷供的情況，主要會(huì)有經(jīng)濟(jì)和征信兩方面的損失。具體來說：

① 經(jīng)濟(jì)損失

如果借款人沒有按時(shí)還月供，根據(jù)貸款合同中的規(guī)定，就會(huì)產(chǎn)生罰息，罰息利率由銀行按照借款合同載明的貸款利率基礎(chǔ)上浮動(dòng)30%至50%。

如果逾期嚴(yán)重，連續(xù)6個(gè)月以上不還房貸，那么銀行就會(huì)向法院申請(qǐng)對(duì)房子進(jìn)行拍賣，拍賣所得優(yōu)先用于償還銀行的貸款以及所產(chǎn)生的罰息。

這樣的話，房產(chǎn)所有人可能拿不到一分錢，而且還有可能面臨追加償還銀行貸款的責(zé)任。

② 征信損失

如果出現(xiàn)斷供，個(gè)人信用會(huì)受到影響，以后申請(qǐng)信用卡、想要再貸款就比較麻煩了。

鑒于斷供有這么的危害，假如因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)問題還不上房貸，你還可以采取以下補(bǔ)救措施：向銀行申請(qǐng)暫停還款；向銀行申請(qǐng)延長(zhǎng)借款期限；變賣房產(chǎn)等。

03.少還房貸的小竅門

現(xiàn)在貸款利率一直在上漲，我們當(dāng)然希望少還房貸，這里給大家介紹幾個(gè)“神操作”：

● 商貸轉(zhuǎn)公積金貸款

眾所周知，公積金貸款比商業(yè)貸款的利率低。有些人在買房時(shí)沒有繳納住房公積金，或者還不符合公積金貸款條件，只好先辦了商貸。

其實(shí)，在滿足公積金貸款條件后，大家是可以通過“商轉(zhuǎn)公”的方式來減輕購(gòu)房成本的。

商轉(zhuǎn)公貸款目前有兩種辦理方式，一種是先還后貸方式，另一種是以貸沖貸方式。

但是，“商轉(zhuǎn)公”并不是適合所有人，對(duì)于商貸利率和公積金貸款利率相差不大，或者貸款時(shí)間剩余不多的人來說，辦理“商轉(zhuǎn)公”就不一定劃算。

● 選擇合適的還款方式

上面我們說到了兩種還款方式：等額本金還款和等額本息還款。

如果按揭貸款同等金額，采用兩個(gè)不同的還款方式，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)等額本息還款總金額其實(shí)是略高于等額本金還款總金額。

但是，這并不意味著等額本金還款就是絕對(duì)劃算的，因?yàn)槲覀儾]有考慮其他因素，比如時(shí)間成本、投資收益。

看起來，等額本息還款雖然多還了利息，但是卻可以享用少還貸款這部分資金的時(shí)間成本。

假如我們把這一部分資金用來投資理財(cái)，選擇一個(gè)投資收益遠(yuǎn)高于貸款利率的理財(cái)產(chǎn)品，那就可以借錢生錢。

因而，綜合考慮下，等額本金還款較適合購(gòu)房投資者、首付特別高且貸款本金不多的借款人，而剛需購(gòu)買者、收入不高且首付較低的借款人則可采用等額本息還款。

● 確定好還款期限

通常，銀行要求的貸款年限最長(zhǎng)不超過30年。我們?cè)谶x擇貸款年限時(shí)，一定要充分考慮自身的經(jīng)濟(jì)能力和消費(fèi)習(xí)慣。

在房?jī)r(jià)較高的大城市，如果經(jīng)濟(jì)能力有限，我們可以選擇30年期限，等有錢后，有選擇性地決定是否提前還貸，減輕月供壓力。

如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)的話，我們就可以選擇15-25年，充分利用資金杠桿實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值、保值。

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總之，房貸雖然看起來是負(fù)債，但是利用好它，也可以變成我們生財(cái)?shù)墓ぞ摺?/p>

以上就是房貸的干貨分享啦，希望大家都能化房貸壓力為理財(cái)動(dòng)力，過上理想的幸福生活。