無論是否存在房貸，都不會改變房子成為資產的事實，只是從利益的角度看，它會隨著房價的變動而出現升值、減值，而對于有房貸的房子會有更多的持有成本，在極端情況下甚至有可能出現負值，甚至出現我們常說的“負資產”，變成剩負債，所以如果注重房產的利益，最好能關注目前樓市新形勢下的分化走勢特點，以更好地保全資產的價值。
房價不漲，從資產的角度來看會由于持有成本的存在而出現減值，但是否會成為凈負債要看是否變成了“負資產”。
房貸雖然是一筆負債，但它與房產是一個整體，需要與房產結合起來衡量，整個房產的價值減去房貸后會留下剩值，當剩值為正時，并不存在凈負債的情形，所以也就算不上是負債，除非剩值變成負數，那么就會成為負資產，這時候房產也就成為凈負債，剩值的多少由房貸的成本和房價的變化決定。
▲房貸會增加持有房產的成本。
現在是一個商業社會，幾乎所有出自銀行的資金都是有成本的，而且在國內資金成本并不低。房貸雖然是利率比較低的產品，但以目前的情況來看，在樓市調控下的國內首套房貸利率平均都在5.39%附近波動，我們可以以5年為期，看一下這5年自己為這套帶了房貸的房子付出了多少成本。
以一套背負100萬房貸的房產來推算，假設以5.39%的房貸利率、等額本息的還款方式及30年期限來算，買入滿5年累計需要付利息26萬左右，這是最直觀的成本了，但除此以外，我們也可以算上我們支付的現金收益損失，這里的現金包括首付和累計的月供。
●月供導致的收益損失
這5年的時間里每月的月供都是5600元左右，5年累計支付33.6萬左右，這筆錢里包括了上面計算的26萬利息，以現金的形式逐月還給銀行，如果不是因為要還給銀行，那么這筆錢本來也可以為自己帶來收益的，現在因為房貸的關系屬于銀行了，這也可以算是成本的一種。
雖然這33.6萬是由每月類似于定投5600元得來的，需要一個累積過程，收益并不如整筆33.6萬的高，但平均后年化2%的保守收益率還是可以做得到的，所以這部分保守計算收益是3.4萬左右，也就是說這部分的成本是3.4萬。
●首付導致的收益損失。
同時支付首付款所需要的現金在這五年里如果不是因為用于購房，那么即使存在銀行也可以為自己帶來收益，首付房貸以3：7的比例來推算，100萬房貸對應的首付就接近43萬，以4.2%的利率定存5年也可以帶來9萬左右的收益，這種原本確定的收益也可以算作是成本的一種。
所以5年下來持有這套房子的成本大概是26+3.4+9＝38.4萬，另外如果算上購房成本就更多了，上面這套143萬的房子，按1.5%的契稅算要2.1萬左右，忽略其他費用總數據已經達到40.5萬，且這個費用會隨著已還款時間的增加而增加。
▲當房價不漲，使持有成本大于升值幅度時，資產就處于減值中，極端情況下會成為負資產。
由于持有成本的存在，從利益的角度看房產，就有可能會隨著房價的變動而出現升值、減值甚至負資產的現象。
而按上面的例子來看，5年間本金只還了8萬左右，剩下的房貸是92萬左右，如果房價不漲，房子的價值保持在143萬，房產的剩值就是143－92＝51萬，而自己已經付出的成本卻是40.5萬左右，那么實際上這項資產在這個時間點上已經減值了40.5萬，也可以理解為自己為了這51萬的剩值，已經另外再額外貼了40.5萬，即虧損了40.5萬。
而如果計算了虧損的40.5萬，經過這5年后實際真正的房產剩值只有51－40.5＝10.5萬，相對于總投入76.6萬左右（首付43萬+累計月供33.6萬）的數值，減值太多了，如果房價始終不漲，用不了多久就會進入理念論上的負值區間。
最極端的情況是房價出現大幅下跌時，僅看房產的市值就可能已經低于未還的房貸余額，即賣了房子所得的錢也不足以還清還欠銀行的房貸，這種情況是虧得最多的，房子就會成為負資產。
房產的價值并不能僅看利益，而如果非常注重利益，要注意關注樓市分化發展的特點。
▲房產的價值體現除了與金融屬性相關的利益，還有更重要的居住屬性。
房子除了金融屬性所表現出來的投資價值以外，更本源的功能在于安家居住方面，而這方面為自己及家庭帶來的價值并不總能用金錢利益來衡量。
對于買房來安家居住的人，買房的最大目的并不是賺錢，而是居住。一時的房價走勢所引發的房產市值的變化不用過于關注，即使房產的價值處于負值區間，但這時候的房子自己一家人在住著，可以理解為所支付的現金代價就是換取居住價值所不得不付出的，這樣一來心里會平衡很多。
▲如果注重利益，最好能關注新形勢下樓市分化發展的特點，以盡量避開風險。
而如果是出于投資的目的，房價的變動直接關系到這筆投資的收益，由于持有成本的存在，房價長期不漲或者下跌就會造成這筆投資的虧損，當然不是一件好事。
而在目前這種樓市的新形勢下，房地產已經不再像以前一樣可以飛躍式發展，“房住不炒”和“穩房價”將會成為長效調控機制，不再以房地產作為經濟刺激的短期措施這個說法也正在一步步得到證實，在高層決心調控下的房地產行業，將大概率在后面的發展中出現分化的走勢。
●在經濟實力強勁、人口基數大的城市，房地產市場的抗壓恢復能力和前景都要更好一些，有機會可以伴隨著經濟發展進一步用時間來換取空間，但在時間上不會再出現過急的上漲，而是更加注重與經濟發展的協調。
●而在經濟基礎和產業前景較差的城市，當人口紅利隨著時間的發展進一步被逐漸削弱，房地產的支撐能力也會不斷地下降，長期來說房價的壓力就會相對地大很多，那么投資收益的風險從長期來說也就會大很多了。
所以為了避開風險，注重收益的話需要關注后續房地產行業分化發展的特點，現在并不是每一個城市的房產都可以隨便帶來大筆的盈利。
綜上，對于辦了房貸的房產，如果房價長期不漲，從利益看房產的價值會因為成本的存在而出現變化的情況，它會隨著持有時間的延長而不斷減值，是否會成為負債要看房價的變化程度和持有時間的長短，而如果十分注重利益，最好能關注新形勢下的樓市分化發展的趨勢，以盡量避免風險。