進入樓市調(diào)控以來，雖然整體房價處于相對大體平穩(wěn)的狀態(tài)，但在整體均價上依然保持著上行的勢頭，所以暫時來看房價下降的地方并未在整體房價的漲跌中起到主要作用，事實上數(shù)據(jù)來顯示大部分城市還是處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)，從成交來看，國內(nèi)還保持著相對較大的需求，即使長期來看房價的支撐因素在變?nèi)酰珪簳r看來還是很難馬上從行業(yè)整體的角度走出轉(zhuǎn)向的走勢。
整體均價保持穩(wěn)中上行，反映出目前在個體城市漲跌互現(xiàn)的狀態(tài)下依然是上漲占據(jù)主導(dǎo)位置的事實。
房價與城市價值和供需關(guān)系密切相關(guān)，而不同城市的城市價值和需求關(guān)系有強有弱，所以從個體城市來看，有些在漲有些在跌也是比較正常的現(xiàn)象，而我們從全國的整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，一直以來國內(nèi)房價的整體走勢都呈現(xiàn)上行的狀態(tài)，也說明了上行的城市占據(jù)了主導(dǎo)地位。
▲全國均價并未改變上行的狀態(tài)。
雖然進入“房住不炒”的樓市調(diào)控以來，很多城市房價的過快上漲現(xiàn)象已經(jīng)得到了有效的控制，但從數(shù)據(jù)來看，整體均價依然保持著穩(wěn)中上行的狀態(tài)，一年比一年高的走勢并未改變。
從1998年以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)價格整體呈現(xiàn)出持續(xù)爬坡的態(tài)勢，一直到2019年均未出現(xiàn)過明顯的轉(zhuǎn)勢，顯示了房價還是處于上升的通道中。
我們回看統(tǒng)計部門自2016年以來的數(shù)據(jù)，直到2019年間共4年全國新建商品房中住宅的均價分別為7202元、7613元、8544元和8952元，可見最近幾年房價一直在上行之中，只是在樓市調(diào)控之下上行的幅度受到了控制。
所以我們從數(shù)據(jù)上看，房價并未在整體上體現(xiàn)出下跌的跡象，至少目前來看整體市場表現(xiàn)還是較活躍的，否則也不會在最近連續(xù)幾年時間的新建商品房的銷售面積都保持在16－17億平方米左右的高位了。
▲城市個體之間房價漲跌互現(xiàn)，房價穩(wěn)中上行的城市占據(jù)著主導(dǎo)的位置。
房價與城市價值和當?shù)毓┣箨P(guān)系密切掛鉤，這也可以解釋為什么有些城市的房價走勢較強，而有些城市的房價要面臨較大的壓力了。而即使有漲跌互現(xiàn)的現(xiàn)象，也難改整體房價穩(wěn)中向上的走勢，這也反映了現(xiàn)實中暫時來說房價走勢較強的城市是占據(jù)了主導(dǎo)的位置。
而據(jù)易居研究院1－3月份的全國百城住宅價格報告的數(shù)據(jù)來看，在2020年剛過去的第一季度，即使在新冠的影響之下，在其監(jiān)測的100個囊括了各線代表城市的房價走勢中，真正出現(xiàn)下跌的城市只有26個，其余上漲及持平的城市占據(jù)了絕對的優(yōu)勢。這也說明了房價分化暫時來說還是以穩(wěn)中上行為主。
所以從目前的市場表現(xiàn)和成交情況看來，市場中說房價下跌的現(xiàn)象只是存在于局部的城市中，暫時并未反映到整體的成交上，也并未在整體房價的走向上表現(xiàn)出來。
個體城市支撐條件的強弱會成為主導(dǎo)因素，即使房地產(chǎn)的長期因素會加劇分化，對目前的短期作用也不會很大。
▲個體城市的房價走勢需要以自身的條件為主導(dǎo)。
一個城市的房價主要受當?shù)毓┣箨P(guān)系和城市價值的影響。當一個城市的經(jīng)濟實力比較強，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景也很好，那么對需求的吸引就會比較強，可以在較長的時間里保持需求的穩(wěn)定甚至增長，這是城市價值吸引的體現(xiàn)。
而如果一個城市的供求關(guān)系比較緊張，那即使經(jīng)濟發(fā)展不是那么突出，也很容易會由于供應(yīng)趕不上需求而出現(xiàn)矛盾，使房價得到支撐，這種現(xiàn)象多見于當?shù)厝丝诨鶖?shù)大、棚改力度足、城市基建處于特殊的進展時期等條件下，如果當?shù)氐墓?yīng)量不足，那么房價大概率會往上走。
雖然不是每一個城市的供求關(guān)系都是健康的，有些可能是由于投資需求過盛，有些可能是炒作風(fēng)潮過重，但只要有成交量，或者市場情緒被調(diào)動了，房價體現(xiàn)到成交上，那就有可能被推高。
所以城市價值和供求的狀況會嚴重影響一個城市的房價走向。
▲長期的影響因素會加劇分化，但對短期的作用不會太大。
雖然從長期來看，僅就人口紅利逐漸減弱這一個因素，就有可能對未來的房價產(chǎn)生重要影響，但就短期來說，長期因素所起的作用還不會太大。
這從最近幾年的天量成交就可以知道，在樓市調(diào)控對“房住不炒”的貫徹下，炒房的現(xiàn)象雖然還未完全消失，但已經(jīng)少了很多，支撐成交量的還是以居住需求為主。
這也從一個側(cè)面反映出目前的需求還是比較多的，雖然數(shù)據(jù)上看好像國人都不缺住房，但由于住房分布和住房質(zhì)量存在不均衡的矛盾，再加上人口存在著在不同城市間流動、向發(fā)展機會多的城市流動等特點，會形成很多改善型及全新的居住需求，這些需求的平息都需要成交來平息，同時也需要時間。
當然目前的房價已經(jīng)很高了，再繼續(xù)漲下去、再繼續(xù)遠遠超過整體收入水平的話，只會使杠桿越來越高，對經(jīng)濟的反芻作用和累積的風(fēng)險也會越來越高，這就需要以調(diào)控來平衡房價上行與收入增長之間的矛盾，讓房價盡量保持穩(wěn)定，在一段時間后，以經(jīng)濟增長和收入增長來追上和消化目前過高的房價壓力。
綜上內(nèi)容來看，房價的下跌暫時只存在于局部的個體城市中，但這些城市下跌的力量并未影響到整體的走勢，暫時從數(shù)據(jù)來看整體的走勢還是體現(xiàn)穩(wěn)中上行的狀態(tài)。而個體城市的房價走勢主要受供求和所在城市價值的影響，樓市長期的影響因素對目前短期的影響作用還不會太大，所以出現(xiàn)整體下跌的可能性暫時來說還是比較小。