昨日(8.25)，你一定被 央行發(fā)布房貸新規(guī)，商業(yè)性個人住房貸款利率將進行調(diào)整 的消息刷屏了。(具體政策全文見文末)

為落實好 房子是用來住的，不是用來炒的 定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，確保定價基準平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益，人民銀行發(fā)布公告，明確個人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項。

為了方便大家閱讀，我拎出了重點一起先來看看：

一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

二、借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。

三、首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。

四、商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

一時間，周圍好多網(wǎng)友都在問：求大神解讀，到底是個啥意思?漲了還是跌了啊?

究竟是個什么情況?以下幾個重點有助于大家理解，可以參考看看：

1、這次的公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

即：2019年10月8日是定價基準轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

2、調(diào)整后，10月8日起，首套個人住房貸款利率不低于4.85%;二套個人住房貸款利率不得低于5.45%(按8月20日5年期以上LPR計算)。

即：調(diào)整前，首套房商貸基準利率一般是4.9%，二套房一般上浮15%-20%，差不多5.64%左右。 調(diào)整后，首套房商貸利率不低于4.85%;二套房商貸利率不得低于5.45%(按8月20日5年期以上LPR計算)。相當于基準上浮11%，這與當前全國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

3、存量貸款、公積金貸款利率政策暫不調(diào)整，不會受到影響。

4、對于居民家庭有什么影響?與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構(gòu)將指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

5、以前，央行每次降息(或者加息)之后的第一個1月1日，各銀行會根據(jù)最新利率，調(diào)整貸款人未來一年的房貸利率。以后，改怎么辦呢?

央行宣布：在貸款的時候，銀行就應(yīng)該跟借款人協(xié)商好，以后調(diào)整利率的周期是多久，最短是1年，最長為合同期限。如果選擇后者，則整個合同期內(nèi)，不會調(diào)整利率。

這樣，銀行和客戶之前就行成了一個對賭關(guān)系。如果你能成功判斷未來長期利率走勢，就可以通過設(shè)定對自己有利的 重定價周期 來 占便宜 。當然，如果判斷失誤，你可以吃大虧。如果希望回避風(fēng)險，最好的辦法是簽訂每年 重定價 一次。

6、房貸利率究竟是漲是降?關(guān)鍵還是看LPR

根據(jù)政策，LPR將在每月的20號形成新的報價。作為新的貸款利率底線，每月的浮動決定了它對最終利率的影響。

換句話說，以前的基準利率是5年期貸款基準利率4.9%，銀行在此基礎(chǔ)上上下浮動。現(xiàn)在基準利率則變成了最近一個月的LPR(貸款基礎(chǔ)利率)，首套房利率在此基礎(chǔ)上進行上浮。二套房利率在LPR+0.6%的基礎(chǔ)上上浮。

所以，房貸利率究竟是漲是跌，關(guān)鍵是每個月的LPR報價。

7、附最新廈門房貸利率表。

各個地方的房貸利率是以基準利率上下浮來定的，每個城市都不一樣。廈門房貸利率相較于全國其他城市來說，無論是首套還是二套，都較低。

目前，廈門首套房貸利率普遍是基準，即4.9%，10月8日調(diào)整后相當于降5個基點(按8月20日5年期以上LPR4.85%計算，實際應(yīng)參照9月20日5年期以上LPR算，具體數(shù)值待公布)。而廈門的二套普遍為基準上浮10%，也就是5.39%，10月8日調(diào)整后，統(tǒng)一不得低于LPR+0.6%，也就是5.45%(按8月20日5年期以上LPR4.85%+0.6%計算)。這樣一來，二套利率短期反而是提高了，雖然提高的不多，但對于改善型需求來說也是成本增加，屬于利空。值得注意的是，調(diào)整后的廈門房貸利率依然低于全國平均水平。

最后，附全文如下：

為堅決貫徹落實 房子是用來住的，不是用來炒的 定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數(shù)值應(yīng)符合全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

二、借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

三、首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。

四、人民銀行省一級分支機構(gòu)應(yīng)按照 因城施策 原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

五、銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

六、銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務(wù)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費者權(quán)益，嚴禁提供個人住房貸款 轉(zhuǎn)按揭 加按揭 服務(wù)，確保相關(guān)工作平穩(wěn)有序進行。

七、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

八、商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。