如果是固定利率，則即使央行調(diào)整基準(zhǔn)利率也不會(huì)變化，浮動(dòng)利率則會(huì)隨央行調(diào)整基準(zhǔn)利率而變化。

我們先來看一下五年期貸款利率總體變化情況：

1993年-1998年年初，五年期以上貸款利率高達(dá)10%以上；

1998年-2014年，五年期貸款利率基本都在6%以上波動(dòng)，最高點(diǎn)是2007年的7.83%。

2015年之后則下降為4.9%。

在2015年以前，由于房貸利率較高，多數(shù)銀行都會(huì)對(duì)房貸利率給出一個(gè)折扣，最低七折。這源自于2008年10月底央行宣布首套普通自住住房的房貸利率下限從下浮15%調(diào)整為下浮30%。

2016年房貸利率處于歷史最低水平，從2016年起，房貸利率水平就開始不斷提高，七折利率逐步退隱江湖，利率上浮成為主流。

房貸利率是固定利率還是浮動(dòng)利率，在貸款買房時(shí)就已經(jīng)在合同中約定好了。固定利率不會(huì)隨著利率變化而變化，浮動(dòng)利率則會(huì)根據(jù)央行基準(zhǔn)利率調(diào)整而調(diào)整，不管是上浮還是打折，都以央行基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)。

當(dāng)前五年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，隨著調(diào)控加嚴(yán)，如今全國(guó)首套房平均利率已經(jīng)達(dá)到5.62%，相當(dāng)于利率上浮14.69%。

到這里已經(jīng)很清楚了，如果合同里面是固定利率，那么無論央行上調(diào)還是下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，房貸都不會(huì)變化。比如一開始約定了6%的貸款固定利率，即使今后基準(zhǔn)利率調(diào)整到7%，或者下降到4%，都依然按照6%執(zhí)行。

如果是浮動(dòng)利率，則要看購房時(shí)上浮多少還是享受了多大的折扣。以七折利率為例，如今貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，則能夠享受3.43%的利率，與公積金貸款利率相當(dāng)。如果是上浮20%，今天貸款利率就是5.88%，當(dāng)基準(zhǔn)利率變成6%時(shí)，則要按7.20%的利率執(zhí)行了。當(dāng)然月供的變化是在基準(zhǔn)利率調(diào)整后的下一年度，也就是下一年的元旦開始。