首先必須明確開發(fā)商的階段性擔(dān)保的意義，才能知道這個(gè)擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪。
為什么要弄這個(gè)。原因很簡(jiǎn)單，就是相互制約。我們購買的新房通常都是預(yù)售房也就是期房，這種房子是不能辦理房產(chǎn)證的，同樣在房產(chǎn)證沒有辦理成功之前銀行也不能抵押你的房子，所以，為了貸款順利辦理，銀行為大家辦理的預(yù)先抵押的方式叫做“預(yù)告登記”，但就法律效力預(yù)告登記是沒有抵押登記效力強(qiáng)的，所以，一旦房證可以辦理了，必須立即轉(zhuǎn)為抵押，這樣銀行才能保護(hù)自己的資產(chǎn)。
但是房證是由開發(fā)商辦理了（因?yàn)榻ǚ康臅r(shí)候這些樓盤是按照開發(fā)貸款的形式抵押給銀行，賣出去了，驗(yàn)收合格了，需要贖回，才能辦理房證），如果開發(fā)商不辦房證客戶就會(huì)出現(xiàn)糾紛，出現(xiàn)糾紛就會(huì)斷供，為了避免開發(fā)商出現(xiàn)遲辦的情況，就預(yù)先收取一部分抵押金給銀行這就是階段性擔(dān)保金，督促開發(fā)商辦理房證，一旦所有房子都完成了房證辦理，階段性擔(dān)保結(jié)束，開發(fā)商可以拿走全部保證金。
那么這個(gè)擔(dān)保金除了督促開發(fā)商辦房證外還干啥呢？就是銀行需要開發(fā)商強(qiáng)制收回房子時(shí)用來抵扣償還貸款的資金。那么怎么收回房子？?jī)煞N情況，第一種就是開發(fā)商遲遲不辦房證，客戶出現(xiàn)糾紛，銀行需要強(qiáng)制解除貸款，這個(gè)時(shí)候用上這個(gè)資金。另外一個(gè)和客戶關(guān)系非常近就是經(jīng)常能在報(bào)紙上看到XX不按時(shí)還貸款，銀行要求提前結(jié)清貸款，開發(fā)商收回房子，就是用的這資金。其實(shí)是客戶惡意斷供，經(jīng)催收依然無效，而此時(shí)沒有辦理房證，法律上這個(gè)房子還是新房，所以，銀行要求開發(fā)商替逾期客戶全部歸還房貸，同時(shí)開發(fā)商可以收回房產(chǎn)重新出售，而這個(gè)歸還就使用的階段性擔(dān)保，開發(fā)商履行的擔(dān)保義務(wù)。