先說利率，任何貸款的利率都是在國家定的基準利率的基礎上進行上浮或下浮最終確定的。比方說國家設定五年以上貸款的基準利率是4.9%，現在銀行房貸都是上浮20%，那么客戶承受的最終利率就是4.9%*(1+20%)=5.88%。同樣的，如果下浮20%就是4.9%*(1-20%)=3.92%。

銀行的基準利率一般比公積金的基準利率都要高，現在五年以上的公積金貸款利率是3.25%，比銀行基準利率下浮20%還要低。

再說利息，利息產生的本源是欠銀行的本金，也就是說銀行不會對客戶已經歸還的本金收取利息。而現在的房貸基本上都采用的是等額本金與等額本息兩種方式。對于這兩種方式都會在每個月歸還一定的本金，而每月的利息則是剩余本金在這一個月時間內產生的。

等額本息與等額本金的實際計算方法比較復雜，不再贅述，網上有詳細的計算公式，如果大家感興趣可以去試算一下。