評估體系本身就具有過濾市場短期泡沫的作用，120萬成交價的二手房評估價格是90萬，有可能是短期市場價格走得過快，或者是當地的市場結構過于依賴新房，也可能是定價雙方過于主觀，銀行評估體系需要過濾主觀因素和市場不穩健因素對價格的影響，達到避免二手房貸產品出現批量溢價風險的防護目的，所以更多的是銀行自我保護的手段，也不一定會直接與泡沫掛鉤。
二手房的交易價格確定有主觀因素的影響，而銀行房貸產品對應眾多同類標的物，需要統一標準，方便管理風險。
▲二手房的成交價有主觀的成份在里面，并不一定可以反映當時真實的市場價值或者與銀行認定的價值匹配。
二手房的買賣價格雖然主要還是以市場價值為基礎，但這其中卻可以帶有非常主觀的成分。不同的業主對自身房產的定價可以帶有很多個人的考慮因素，甚至可以帶有非常主觀的個人情緒，在這些因素的影響下，不同的業主的定價及最后與購房者協商成交的價格都可能出現較大的差異。
比如一套房子本來市場價就是100萬左右，但業主因為以前自己花了30萬裝修，就把價格定在130萬，甚至更大膽一些，試探性地把價格定到140萬，最后與看中的人商談下來被雙方接受以125萬成交，這個過程就牽涉到很多主觀的因素，上面的附加值只能雙方當事人協商認可，第三方卻未必會同樣認同這樣的價值。
還有一些是完全憑主觀定價的，認為自己的房子就值這么多錢，或者看見同小區的房子以某個價成交了，自己就在這個價格的基礎上往上加價，如果有人看中并接受了，就會造成價格的快速變化，偏離正常的市場價值也就很正常了。
當然也并不僅僅是會出現評估價低于市場價的情況，評估價高于市場成交價的現象也是存在的，特別是業主不知道行情或者有事需要降價急賣的情形下，甚至因為房子曾經是重大刑事現場而被業主低價賤賣，這些主觀的定價都有可能會造成成交價不如評估價。
所以現實中業主可以開出高于市場價值的價格，也可以開出低于市場價值的價格，并不一定是真實反映了客觀的市場價值，這就導致了二手房市場成交價格的不穩定因素，這種情況對銀行來說就是不穩定因素，強化了使用客觀評估標準的必要。
▲銀行對外放開二手房貸產品，面對著大批量的產品申請，需要用統一的標準去做價值判定，以避免規模化溢價風險。
自古以來，接受典當或抵押的一方都會有自己的價值判斷尺度，不存在別人說多少錢就是多少錢的情況，而是把價值判斷的主動權掌握在自己的手中。特別是長期批量存在的業務，沒有客觀、有效和統一的價值評定標準，就有可能造成整個大類產品規模化的溢價風險。
銀行用自己的價值標準體系對房產進行客觀估價，參考了房產自身的特點、周邊的價值影響、變現問題和市場變化在內的眾多價值影響因素，無論高了或者低了都能找到貼近市場的客觀根據。
而且評估一般都會弱化市場的變動因素，用保守的態度面對房價的上漲，以防止價格未穩定就出現回調的風險，所以除了個別高評現象，一般來說銀行評估價都要低于市場成交價。
評估價的出現，過濾了二手房市場成交雙方主觀定價的影響，不會因為他們溢價成交，就給溢價相應的房貸額度，而銀行這項二手房貸業務并非只做一單兩單，它的數量和時間跨度都是很大的，需要進行標準化管理。作為一個長期和大批量的產品，有自己的客觀評估體系可以有效防止出現大規模的資產溢價風險。
即使不存在泡沫，銀行評估價低于二手房成交價也是比較正常的現象，購買二手房要充分考慮手上現金是否充足。
▲樓市發展的特點也有可能會暫時拉大評估與二手房市場價之間的差距，而這種差距并不一定是泡沫造成的。
在房價處于不斷上升的通道時，房價不斷更新并不一定就是代表著泡沫在放大，銀行評估系統的跟進既有效率滯后的原因，也有需要對上行房價的彈性包容的原因，因為從風險的角度來講，房價上行需要有一個觀察期，觀察其能否企穩并確立新的市場價值，所以即使房價沒有泡沫地上行，評估價也很難做到同步跟進。
在這次樓市調控之前，國內的房價一直處于飛速上漲的通道，甚至有部分城市在調控期之內也出現了較大的漲幅，房價在短時間內出現快速上升，狂熱的時候甚至是一天一個價，這種市場狀態顯然遠遠走在評估價的前面。
例如一套原本市場報價100萬、評估價90萬的房價，因市場較火熱所以短期內上升到120萬左右成交了，但評估價并沒有那么快更新，還將會保留在90萬左右的估價，當房子及周邊小區經過一段時間穩定在新的價值上的時候，評估價才有可能跟進。
而且二手房的成交定價是建立在雙方自愿的主觀基礎上的，賣家看見市場好有可能不斷地加價，而買家有可能看中市場上行的趨勢，接受業主的更高的定價而促成交易，這種價值的認定會受人的思想影響，在市場波動時具有主觀性和不確定性，有可能造成價格與認定價值的進一步偏離，即使不是泡沫、以后房價會長久停留在目前的成交價之上，也需要等待市場驗證，以減少快速跟進的風險。
▲由于評估價與實際成交價存著較大差距的可能，所以也有可能造成購買二手房需要準備更多現金的現象。
在沒有實行三價合一的城市，銀行自身的評估價將是房貸的唯一依據，而實行三價合一的城市并不多，所以對于大部分城市的二手房交易來說，評估價的高價決定了房貸的最高上限能做多少。而由于普遍存在評估價低于成交價的現象，那么就造成了那怕是首套房的最低首付也有可能超過總價3成的現象。
比如題目中的那套房子，成交價是120萬，但評估價只有90萬，而銀行是以評估價作為額度分配依據，以目前的房貸政策，首套房客戶最高能貸到評估價的7成，即90*70%=63萬，那么首付就不僅僅只有評估價的三成，即27萬，還要包括需要補足的120萬成交價與90萬評估價之間的30萬差價，總共57萬。
除了這57萬首付以外，還需要再加上稅費、中介費等等各項費用，那么要購買這套二手房，買家準備的現金就要超過成交價的50%，遠超我們常說的“首付3成”。
雖然在不同城市、不同時期和不同地段中評估價和成交價的差距并不相同，但在現在的市場環境下，購買二手房總共的首付超過3成是比較正常的，相同的成交價下，需要準備的現金比新房還要多。
綜上內容，二手房市場的房屋定價、影響因素相對要比新房更復雜，長時間批量做房貸產品的銀行需要首先采用評估價這個手段來化解可能存在的大規模溢價的風險，讓評估標準可以包容二手房市場定價的主觀影響和市場趨勢走勢快慢的影響，那么評估價弱于市場成交價也是正常的現象，并不一定是由于房價真正存在泡沫，主要還是銀行出于風險控制的考慮。