房貸要不要提前償還？這是我們每個有房貸的人都應該思考的問題，本文筆者做一個分析，我們假設房貸本金100萬，期限是30年，等額本息，那么我們在不同的房貸利率下會有什么結果;

1、房貸利率為6.8%和3.4%的時候該如何選擇？

如果房貸利率是4.9%，那么月供是5307元，利息總額是91萬；如果房貸利率是6.8%，那么月供是6519元，利息總額是134.7萬元，所以，房貸利率為6.8%的時候，月供是要比基準利率4.9%的情況下高出了22%，而利息總額要高出了43.7萬，高出的比例是48%！

這么高的利率其實大多數一看都不用具體分析，憑感覺都知道是要提前償還的，因為利息高了，這么高的利率可能嗎？其實6.8%的房貸利率就是在基準利率基礎上上浮了40%，這種上浮幅度是存在的。

第二種情況，如果房貸利率是3.4%，那么結果會如何？月供為4435元，利息總額是60萬元，那么和基準利率4.9%相比，月供降低了16%，而利息總額降低了31萬，降低幅度是34%。

如果將房貸利率3.4%和6.8%作為直接對比，那么結果就更明顯了，房貸利率是6.8%的月供比3.4%的高出幾乎50%，而利息總額更是對出75萬之多。其實在如此明顯的情況下，我們僅憑直覺也知道如果房貸利率是3.4%那么是不著急提前償還的，房貸利率如果是6.8%那么是需要提前償還的。

2、是否提前償還的根本判斷標準就是房貸利率的高低水平

我們接著上文，再加一條，如果當前銀行的投資理財收益率可以達到10%，那么我們知道以上兩種利率我們都不應該提前償還，因為我們放在銀行做投資理財可以獲得更高的收益率，而利差就是你的額外收益。

而如果銀行的投資理財收益率只有2%，那么我們知道上文的兩種利率都是應該提前償還的，因為房貸利率都太高了。

在第一段文章中我們說憑直覺就可以知道3.4%的房貸利率可以不著急提前償還，而房貸利率為6.8%的時候，要提前償還房貸，其實這個直覺就是來自于我們當前的銀行投資理財收益率大概是在4%-5%之間，所以我們站在這個收益率之間是可以憑直覺的。

其實是否提前償還房貸最根本的判斷標準就是房貸利率和當下可以獲得的較為穩(wěn)定安全的銀行投資收益率的高低比較，因為現在你有100萬，會面臨兩個選擇，第一是用來做投資，比較穩(wěn)當安全的就是銀行的投資理財，收益率當前大概是4%-5%之間，而另一個選擇就是用來提前償還房貸，而收益就是省掉的利息，收益率就是房貸利率。這就是整個提前償還與否的邏輯判斷。