因?yàn)槲覀兊姆抠J是沒有資產(chǎn)證券化的，所以房貸只到了銀行這一級，沒有衍生到其他金融領(lǐng)域，銀行作為房貸的債權(quán)人并沒有把債權(quán)做轉(zhuǎn)讓。所以我們只看對銀行的直接影響。要分析這個問題，我們首先看看房貸在銀行的貸款中所在的比重是多少。

1、房貸占銀行貸款的比重是多少？

我們看看央行歷年的數(shù)據(jù)，央行發(fā)布《2014年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報告》顯示，2014年全年貸款余額增加9.78萬億，其中住戶部門增加3.29萬億，占比33.6%。住戶部門增加的貸款中，中長期貸款增加2.23萬億元（住戶部門的中長期貸款基本就是房貸了），也就是說房貸占據(jù)了住戶部門貸款總量的68%。也就是說住戶部門對銀行貢獻(xiàn)的貸款主要就是房貸。而房貸占中國2014年全年貸款增量的23%。

我們再看2015年的數(shù)據(jù)：2015年全年新增貸款11.72萬億，其中住戶部門增加3.87萬億，住戶部門增加的貸款占總增加的貸款量比重為33%，這個比重比2014年的33.6%略低一點(diǎn)。而住戶部門的中長期貸款增加3.05萬億，占比78.8%，也就是房貸占住戶部門貸款增加額的78.8%。這個比例比2014年的68%是大幅提升了。2015年房貸占整個貸款增量的比重為26%，比2014年同期提高了3個百分點(diǎn)。

2016年的數(shù)據(jù)：全年增加貸款12.65萬億，其中住戶部門增加6.33萬億，住戶部門貸款占總的貸款增量的比重達(dá)到了50%，這個數(shù)據(jù)不2014年和2015年的33%是大幅的提升了的。而其中的住戶部門的中長期貸款（即房貸）是5.68萬億，房貸占住戶部門的貸款增量的89.7%，這個比重比2015年同期又提高了11個百分點(diǎn)。房貸占2016年全年貸款增加額的比重為45%，這個比重比2014年增加了1倍，比2015年增加了19個百分點(diǎn)。

可以看出2015年下半年開始的樓市行情讓居民加杠桿，增加的貸款額度主要就是居民的房貸帶來的，企業(yè)的貸款增加額并沒有什么變化。

2017年的數(shù)據(jù)：全年增貸款13.53萬億，其中住戶部門增加7.13萬億，占比52.7%，住戶部門貢獻(xiàn)的貸款額度進(jìn)一步提升，相比2014年已經(jīng)提高了將近20個百分點(diǎn)。其中住戶部門的中長期貸款增加額是5.3萬億，房貸占住戶部門的貸款比重為74%，短期貸款（消費(fèi)貸）大幅增加。題外話：住戶部門中的短期貸款中有多少流入了房貸首付當(dāng)中這個沒有具體的數(shù)據(jù)，不過這一年所謂的首付貸是層出不窮，央行關(guān)于嚴(yán)禁消費(fèi)貸流入房貸市場的發(fā)言屢有增加。而2017年房貸占總貸款增量的比重為39%。

總結(jié)：房貸占據(jù)銀行的業(yè)務(wù)量比重是比較高的，尤其是經(jīng)過這兩年房地產(chǎn)的牛市以后，無論是絕對值還是比重都是非常高的，房貸業(yè)務(wù)占據(jù)了銀行39%甚至45%的比重，如果把房貸停掉，對銀行會產(chǎn)生什么影響？

2、房地產(chǎn)去金融化更多的是對房地產(chǎn)的上游，也就是開發(fā)商

最近1年對開發(fā)商的融資是限制非常嚴(yán)格的，信托等等渠道都在收緊，這對房地產(chǎn)市場是一個洗牌，對于頭部企業(yè)是影響還能夠承受，因?yàn)槠放坪蛯?shí)力擺在這里，融資渠道自然要多很多，資信也不是一般企業(yè)可比的。

而對于中小型房企而言可謂是生死劫了，未來中國房地產(chǎn)市場會是大洗牌，會進(jìn)一步向頭部房企集中，2018年中國商品房銷售總額是15萬億，而排名第一的房企的銷售額大概是7000億元，碧桂園拔得頭籌以7286億元的流量銷售額成為第一，占比也不過是5%的比例，如果按照權(quán)益銷售額來計(jì)算，只有5241億元的銷售額，占比更是只有3%多一點(diǎn)，對于龍頭企業(yè)的市場占有率還不到5%，這樣的市場還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到壟斷的地步，未來是否會達(dá)到10%？我認(rèn)為是很有可能的，未來5年排名第一的房企很可能會達(dá)到10%的市場占有率。甚至更高。

而那些中小房企會被洗牌出局！

房企的核心能力就是：融資的能力以及拿地的能力！其他的能力都是附加的！