7月24日，貝殼找房(以下簡稱“貝殼”)正式向美國證券交易委員會(SEC)公開遞交招股書，中國“居住服務平臺第一股”擬在紐交所掛牌上市，股票代碼“BEKE”。

貝殼是中國領先的線上線下房產交易和服務平臺。招股書顯示，在2019年，貝殼達成了21280億人民幣的平臺成交總額(GTV，Gross Transaction Value)，當年營收達460億人民幣，相比2018年營收286億人民幣，大幅增長60.6%。而在2020年第二季度，單季度GTV達9992億人民幣，營收不低于197億人民幣，同比上漲72.4%。

從2019年GTV來看，貝殼已成為中國最大的房產交易和服務平臺，也成為繼阿里巴巴之后的中國第二大商業平臺。貝殼三大主營業務為存量房交易、新房交易、其他新興業務，致力于為3億家庭提供全面、可靠的居住服務。

業務增長迅猛： 220萬單房產交易，年收入增長超60%

招股書披露，2019年貝殼平臺GTV達21280億人民幣，同比2018年大幅增長84.5%。其中，存量房交易GTV從2018年的8219億人民幣提升為2019年的12974億，新房交易GTV從2018年的2808億人民幣提升到2019年的7476億人民幣。在2019年，貝殼不僅成為了中國最大的房產交易和服務平臺，同時也是中國最大的新房銷售平臺。而最新的2020年二季度數據顯示，貝殼平臺單季度GTV達9992億人民幣，營收不低于197億人民幣，同比上漲72.4%。

貝殼收入主要來自存量房交易、新房交易以及其他新興業務，平臺模式為貝殼帶來快速增長。據招股書，其總收入從2017年的255億元人民幣增加12.3%至2018年的286億元人民幣，再進一步增長60.6%至2019年的460億元人民幣。2019年，存量房交易和服務實現246億元人民幣收入，新房交易和服務實現203億元人民幣收入，其他新興業務實現12億元人民幣收入。

此外，灼識行業咨詢有限公司報告顯示，中國住房市場規模在2019年達到了22.3萬億元人民幣，預計到2024年將達到30.7萬億元。隨著中國住房市場的供求關系變得更加平衡，房地產經紀服務將擁有更大的市場機會。預計到2024年，中國住房市場的經紀服務滲透率將從2019年的47.1%增長到2024年的62.2%。

ACN全球領先，加速釋放平臺網絡效應

中國的房產交易服務市場廣闊，但由于基礎設施薄弱，從業者與消費者的體驗、效率始終難以有效提高。為此，貝殼構建起ACN(Agent Cooperation Network，經紀人合作網絡)，重新定義服務者之間的關系。作為貝殼平臺底層操作系統，ACN連接不同品牌、經紀人，幫助服務者高效合作、共享成功，進而為客戶提供更優質、更便捷的服務。

據了解，ACN與美國的MLS類似，經過鏈家和貝殼多年來的持續改進，ACN從對效率的提升、線上線下互動等方面已全面超越MLS。招股書披露，ACN對房產交易行業作業效率提升顯著：2019年，貝殼平臺上超過70%的存量房交易都是通過ACN跨店合作完成的。以2019年店均存量房GTV計，貝殼的效率已達到行業平均水平的1.6倍，貝殼平臺連接門店的店均GTV也由2018年下半年的1090萬元，增長至2019年下半年的2030萬元，增幅高達86.2%。

“數據與技術驅動的線上運營網絡”和“以社區為中心的線下門店網絡”兩張網

貝殼的業務模型，可以用“兩張網”來概括。貝殼通過數據、交易流程、服務品質的數字化與標準化，搭建起“數據與技術驅動的線上運營網絡”，幫助消費者做出更精準的決策，促進了平臺服務者互惠協作，提升行業效率。而在線下，招股書數據顯示貝殼平臺進駐了全國103個城市，連接了265個新經紀品牌的超過45.6萬經紀人和4.2萬家經紀門店，已然形成一張“以社區為中心的線下門店網絡”。

“線上網絡”大幅提升線下作業的效率與品質，“線下網絡”幫助業主、客戶與貝殼產生更多的交互與連接，沉淀行為數據。二者互相反哺，形成生態正循環。貝殼將這種對傳統服務產業的改造思路稱為“Agent+Engineer”， 即“A+E”——E將數據打造成工具，不斷為A賦能，幫助其為消費者提供更優質的服務。

管理團隊信奉長期主義 確保貝殼持續創新和成長

貝殼創始人、董事長左暉強大的戰略定力為貝殼發展注入了持續動能。左暉具備行業使命感，堅持用結構性思維看待發展，在其帶領下，貝殼已轉變為一個數據驅動的開放平臺。招股書顯示，以聯合創始人、首席執行官彭永東為代表的貝殼高管平均司齡已經超過十年，他們經歷了公司內部不同管理角色和職能的輪換，對貝殼的業務擁有全面而深入的了解。貝殼高管團隊篤信“長期主義”，更傾向于做正確的、而不是快速成功的事。“真房源”和“樓盤字典”等創新舉措在推行伊始均未帶來快速收益，甚至帶來短期苦難，但從長期來看不僅得到了客戶的正反饋，帶領貝殼進入全新增長通道，更為整個行業搭建了基礎設施并引領了方向。

左暉在《致股東一封信》中表示，堅持長期主義價值觀不斷倒逼貝殼的組織成長——貝殼將為兌現消費者承諾付出巨大努力，不斷探索新的“又臟又累”，而一旦成功就有巨大機會的方向。