新城控股（601155）未來(lái)還有潛力嗎？券商2022年11月2日評(píng)級(jí)內(nèi)容摘要如下：資金鏈短期有一定保證，短期業(yè)績(jī)雖然承壓，但自持業(yè)務(wù)提供底線價(jià)值。雖然竣工下降對(duì)業(yè)績(jī)有一定壓制，但公司效率向來(lái)領(lǐng)先；持續(xù)的增信支持為信用修復(fù)提供一定保證，一旦行業(yè)進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定階段，具備效率優(yōu)勢(shì)的民營(yíng)將展現(xiàn)較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)質(zhì)腰部龍頭有望獲得更顯著的估值彈性；長(zhǎng)期自持業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張和過(guò)百億的穩(wěn)定現(xiàn)金流，在提供現(xiàn)金流與盈利補(bǔ)充的同時(shí)，很大程度上也提供底線價(jià)值。預(yù)計(jì)公司 2022-2024 年歸母凈利分別為93/98/104 億元，對(duì)應(yīng)PE 為3.2X/3.0X/2.9X，維持“買入”評(píng)級(jí)。

公司2022Q1-3 實(shí)現(xiàn)營(yíng)收617.5 億元（-43.4%），歸母凈利潤(rùn)33.5 億元（-43.1%），扣非歸母凈利29.0 億（-46.0%）。

結(jié)算面積下降拖累業(yè)績(jī)表現(xiàn)，綜合毛利率基本觸底，未結(jié)資源仍有一定保證。資金鏈偏緊等因素，2022Q1-3 公司竣工明顯縮量（-59.9%），拖累營(yíng)收同比下降43.4%；投資收益也有所下降，但資產(chǎn)與信用減值損失同比收窄對(duì)其形成對(duì)沖；開發(fā)結(jié)算毛利率降幅空間有限疊加高盈利租管業(yè)務(wù)營(yíng)收占比提升，公司綜合毛利率較上年同期提升1.5pct至21.3%，但期間費(fèi)率亦有所提升，最終導(dǎo)致歸母凈利降幅與營(yíng)收降幅基本相當(dāng)。展望全年：公司曾在中報(bào)調(diào)低全年竣工目標(biāo)（預(yù)計(jì)全年竣工面積同比-26.6%至2416 萬(wàn)平），截至2022Q3 末已完成總進(jìn)度的37.8%（意味著Q4 單季竣工需同比+49.1%才能完成目標(biāo)），完成全年竣工計(jì)劃有一定壓力；且參考中報(bào)相對(duì)偏低的結(jié)算均價(jià)水平，結(jié)算價(jià)格端仍有一定修復(fù)彈性；綜合毛利率整體已處底部區(qū)間；三季度末公司預(yù)收款項(xiàng)達(dá)2096 億元，為年化營(yíng)收的1.7X，可結(jié)資源有一定保證，但竣工量下降仍將對(duì)全年業(yè)績(jī)有所壓制。

周期壓力下更重財(cái)務(wù)安全，經(jīng)營(yíng)層面趨于順勢(shì)而為。受居民購(gòu)房信心不足、部分房企風(fēng)險(xiǎn)暴露等影響，公司2022Q1-3 銷售表現(xiàn)伴隨行業(yè)有所下降，實(shí)現(xiàn)銷售金額939 億元（-45.0%）、銷售面積952 萬(wàn)平（-41.7%）、銷售均價(jià)0.99 萬(wàn)元/平（-5.7%）。

行業(yè)基本面仍承壓背景下，財(cái)務(wù)安全為民企重要關(guān)注點(diǎn)，公司積極搶抓回款而投資趨于審慎，本年度基本暫停拿地，依托在手儲(chǔ)備靜待后續(xù)行業(yè)企穩(wěn)。相較而言，公司在手土儲(chǔ)依舊較為充裕，仍可維持2 年以上開發(fā)需要，后續(xù)銷售表現(xiàn)更大程度依托于市場(chǎng)恢復(fù)情況。

年內(nèi)已無(wú)需償付的境內(nèi)外到期公開債務(wù)，穩(wěn)步擴(kuò)張的自持業(yè)務(wù)成為業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流的重要補(bǔ)充。公司重視資金安全，多途徑獲取募資支持，分別在5 月與9 月獲取中債增信支持成功發(fā)行兩期中票；公司目前已全部?jī)敻侗灸甓鹊狡诘木硟?nèi)外到期公開債務(wù)，財(cái)務(wù)安全性短期相對(duì)有保證。自持業(yè)務(wù)持續(xù)高質(zhì)量擴(kuò)張，單三季度成功開業(yè)7 座吾悅廣場(chǎng)，2022Q1-3 商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入同比+18.1%至71.95 億元，三季度末可出租面積同比+19.2%至757 萬(wàn)平，出租率達(dá)95.1%；自持業(yè)務(wù)已成為公司盈利與現(xiàn)金流的重要補(bǔ)充，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸也成為公司募資的重要途經(jīng)，在弱市背景下發(fā)揮了壓艙石的作用。