4月25日，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域，完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序，提出加強(qiáng)住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理。同時(shí)，鼓勵專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的建設(shè)或運(yùn)營機(jī)構(gòu)開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

中國證券報(bào)記者獨(dú)家獲悉，監(jiān)管層已經(jīng)建立受理、審核和備案的綠色通道，給予住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目快速審核、快速通過及發(fā)行優(yōu)先支持。同時(shí)，對于已發(fā)行過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的住房租賃運(yùn)營企業(yè)，在從事承接相關(guān)地方住房租賃項(xiàng)目時(shí)，監(jiān)管層將會給予優(yōu)先考慮，通過正向激勵手段，鼓勵相關(guān)企業(yè)通過資產(chǎn)證券化的手段繼續(xù)發(fā)行各類住房租賃產(chǎn)品。此外，對于這類企業(yè)承接其他住房租賃項(xiàng)目，后續(xù)監(jiān)管層還將出臺一系列激勵細(xì)則。

專家認(rèn)為，這意味著首個資本市場支持租購并舉政策落地了。同時(shí)，這是一年多以來，資產(chǎn)證券化領(lǐng)域推出的第三個落實(shí)黨中央、國務(wù)院重點(diǎn)政策要求的重要文件。借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。

盤活住房租賃存量資產(chǎn)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布通知推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作，明確了租賃住房作為首批標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別之一，為資產(chǎn)證券化在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛、縱深運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。

推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場的重要內(nèi)容。 中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。

何亮宇認(rèn)為，推出住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，既符合國家大力推進(jìn)租賃住房市場建設(shè)的宏觀導(dǎo)向，也為資產(chǎn)證券化在各實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛、縱深運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。

戴德梁行高級董事、北中國區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰認(rèn)為，以資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)了住房租賃企業(yè)從投資、運(yùn)營、退出渠道構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式的閉環(huán)，為企業(yè)加大投資租賃住房提供了信心和動力，也有利于提高資產(chǎn)運(yùn)營管理能力提升項(xiàng)目投資收益。特別是對今后公募REITs推出時(shí)個人投資者可以不用買賣實(shí)物資產(chǎn)，投資住房租賃REITs就可以享受到物業(yè)增值收益和投資回報(bào)。

尤其在當(dāng)前頻出政策利好的背景下更是讓租賃住房物業(yè)與金融工具資產(chǎn)證券化一拍即合。 胡峰表示，一方面，政策帶動下租賃住房市場的發(fā)展為租賃住房資產(chǎn)證券化提供了大量可選擇的基礎(chǔ)資產(chǎn);另一方面，資產(chǎn)證券化的融資模式可以幫助公寓運(yùn)營企業(yè)快速回籠資金，用于投入下一階段房源建設(shè)，為企業(yè)尋求融資與退出途徑。

川財(cái)證券研究所所長陳靂認(rèn)為，住房租賃資產(chǎn)證券化助力 租售并舉 ，住房租賃REITs將作為重要的金融支持手段得到長效的推動和實(shí)施，通過發(fā)行REITs，可以充分利用社會資金，促進(jìn)資本進(jìn)入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。

為輕資產(chǎn)運(yùn)營提供現(xiàn)實(shí)樣本

何亮宇表示，住房租賃的投資和經(jīng)營是個持久戰(zhàn)，需要企業(yè)有大量、長期的資金儲備。通過權(quán)益類的租賃住房證券化，特別是對選取有典型意義的企業(yè)或者資產(chǎn)發(fā)行REITs，對于解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過長的 后顧之憂 、通過資本市場資金實(shí)現(xiàn)住房租賃市場輕資產(chǎn)運(yùn)營模式提供了現(xiàn)實(shí)樣本，有望增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動力。

胡峰表示，住房租賃企業(yè)以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)展經(jīng)營租賃住房將成為未來租賃住房市場上的重要組成部分，幫助其更加規(guī)范化、規(guī)模化發(fā)展對我國租賃住房的發(fā)展有著重要的意義。支持該類權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品試點(diǎn)，可以樹立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品以供市場參考，建立示范效應(yīng)，推動更多住房租賃企業(yè)以權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品方式建立融資和退出渠道，同時(shí)還為租賃住房資產(chǎn)證券化的研究和創(chuàng)新提供了范本，推動行業(yè)創(chuàng)新。

從目前的實(shí)際操作來看，何亮宇認(rèn)為，國內(nèi)住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，特別是產(chǎn)權(quán)過戶型的REITs產(chǎn)品主要的困難集中在資產(chǎn)投資回報(bào)率不高和證券化資產(chǎn)重組的成本過高兩方面。

何亮宇建議，各地政府在土地供應(yīng)方式上逐步探索轉(zhuǎn)變，降低租賃住房的運(yùn)營成本，提高投資回報(bào)率。同時(shí)，由稅務(wù)部門、財(cái)政部門等統(tǒng)一協(xié)調(diào)，針對證券化的產(chǎn)品，甚至可以只是租賃住房REITs考慮有針對性的稅收優(yōu)惠措施，近幾年的全國兩會上都有代表呼吁就公募REITs產(chǎn)品制定稅收優(yōu)惠政策。

助力租賃住房供給側(cè)改革

去年下半年至今，租賃住房證券化產(chǎn)品獲批速度加快，既包括輕資產(chǎn)的運(yùn)營企業(yè)如魔方公寓或鏈家自如，也包括保利、碧桂園這種進(jìn)入租賃住房運(yùn)營領(lǐng)域的開發(fā)商，不同主體在租賃住房證券化的不同市場渠道均有了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)品的獲批得到了監(jiān)管部門的大力支持及市場強(qiáng)烈的反響。 何亮宇說，同時(shí)公募REITs預(yù)期漸行漸近， 開發(fā)建設(shè)—投資孵化—持有運(yùn)營—成熟REITs退出 整個閉環(huán)的最后一個環(huán)節(jié)將快速合攏，這都極大地增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)自持住宅發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的決心和信心，助力租賃住房供給側(cè)改革。

新派公寓創(chuàng)始人及CEO王戈宏認(rèn)為，資產(chǎn)證券化的核心是公募上市交易及租金分配稅收優(yōu)惠，中國是否可以做成美國REITs的模式值得期待。目前發(fā)行的ABS、CMBS、類REITs都是積極有意義的嘗試，有關(guān)部門也在進(jìn)行中國公募REITs的頂層設(shè)計(jì)探索。

王戈宏表示，REITs的初衷是通過資產(chǎn)證券化將資產(chǎn)份額上市交易成為社會投資人的投資配置品種，不能簡單地成為開發(fā)商新的融資工具，所以鼓勵有良好運(yùn)營的持有不動產(chǎn)作為底層資產(chǎn)發(fā)行類REITs產(chǎn)品應(yīng)該成為重點(diǎn)扶植的對象，類REITs是最接近未來公募REITs的形態(tài)，等有了真REITs后，類REITs可以直接轉(zhuǎn)板。

光大安石資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人曾景認(rèn)為，住房租賃資產(chǎn)證券化是住宅公寓公募REITs的前期階段，短期內(nèi)能解決沒有公募REITs情況下的資金回流和退出問題，是公募REITs的嘗試和探索，也給了市場各參與方提前準(zhǔn)備的機(jī)會。經(jīng)歷了這個階段，等到公募REITs真正推出時(shí)，各方就能夠更好理解并參與到租房租賃市場中來。

國內(nèi)目前已經(jīng)有了類REITs，公募RETIs相比類REITs而言，是朝著公募產(chǎn)品更進(jìn)一步的探索。 曾景認(rèn)為，邏輯上，公募REITs成本會比類REITs更優(yōu)，而且更好進(jìn)行真實(shí)退出的機(jī)制安排，從而讓前端的參與方看到未來的退出路徑和價(jià)格機(jī)制，推動更多主體參與這個市場，當(dāng)市場參與方越來越多時(shí)，住房租賃市場才會做大做強(qiáng)。