案例分析：在深圳貸款買房要小心哪些陷阱?

昨日上午，市消委會點評個人貸款買房合同不公平條款，這些不公平條款包含合同未依法公示、將借款人失蹤視為違約等6大霸王條款。市消委會督促9家銀行整改房貸合同，同時提醒貸款買房一族要擦亮雙眼，避免掉入合同陷阱。

據了解，市消委會收集了12家銀行的個人購房貸款合同文本。經多次研究論證，市消委會對其中9家銀行的部分條款進行了評議，并向各涉評銀行發出整改的勸諭函，大部分銀行深圳分行都同意對部分條款進行修訂。

1、合同未依法進行公示

市消委會發現，大部分銀行的個人購房貸款合同文本，未在其經營場所及官方網站公示，部分銀行表示個人購房貸款合同文本屬于銀行信貸部門內部資料，需經借款人預約申請貸款后，才能將貸款合同拿出來給借款人簽字確認。

評析：按照相關法律規定，部分銀行沒有依法公示個人貸款合同，不僅侵犯了消費者的知情權，并進而妨礙消費者實現其選擇權和公平交易權，違反了《深圳市經濟特區合同格式條款條例》和《個人貸款管理暫行辦法》的相關規定，依法可由主管部門責令其限期改。

2、必須開日常經營賬戶

據介紹，個別銀行要求貸款人在銀行開立日常經營主要賬戶，或將此前在他行所開立的日常經營主要賬戶遷至該銀行。

評析：《消費者權益保護法》規定，消費者有權拒絕經營者的強制交易行為，經營者不得利用格式條款加重消費者責任、實施強制交易。消費者已經以所購房屋提供了擔保，銀行再要求消費者將日常經營賬戶遷至貸款銀行這是不合理的。

3、不可要求放棄抗辯權

某銀行《個人房屋按揭貸款合同》顯示，該銀行有權根據本合同直接向有管轄權的人民法院申請強制執行，乙(借款人)、丙方(擔保人)同意無條件地接受該強制執行并放棄抗辯權。

評析：法律規定，貸款銀行能根據貸款合同直接向有管轄權人民法院申請強制執行。貸款銀行不能通過格式條款排除消費者的抗辯權。如果貸款合同經公證機關公證為具有強制執行效力的債權文書，貸款銀行申請強制執行時，消費者須無條件放棄抗辯權。

4、約定管轄選項不充分

履行合同時發生爭議怎么辦?有些銀行直接約定可向銀行所在地法院提起訴訟，其他銀行則規定消費者可以選擇仲裁或由合同簽訂地法院管轄。

評析：以上條款存在約定管轄選項不充分問題。消費者住所地與銀行所在地或合同簽訂地不在同一個地方時，無論消費者是原告還是被告，都不可能在消費者所在地法院管轄，這對消費者是不公平的。此外，貸款銀行應采取合理方式提請消費者注意該條款，否則存在約定管轄無效的可能性。

5、以系統故障為由減輕銀行義務

市消委會發現，某銀行規定，因通訊或網絡故障、債權人系統故障等原因導致未按時發放貸款或辦理支付的，債權人不承擔任何責任，但應及時通知債務人。

評析：貸款銀行負有保障系統正常運行的基本義務，如因銀行過失、疏于管理等原因造成借款人損失的，貸款銀行應當承擔相應責任。該條款是不公平不合理的。

6、借款人失蹤、死亡等視為違約

市消委會表示，部分銀行將借款人失蹤、死亡等視為違約。

評析：如果借款人有繼承人、財產管理人等，借款人死亡等情況不能認定為違約，因為其繼承人承繼合同權利義務。借款人發生傷殘、失業等情形，并不必然導致借款人無法履行合同義務，因此將借款人傷殘等情況直接認定為違約理由不充分。