大家好，我是蔣老師，我們投資房產(chǎn)的目的是什么？是不是讓自己的錢(qián)不貶值，但事實(shí)上，絕大部分人的錢(qián)，都會(huì)貶值。怎么判斷呢？
因?yàn)橥ㄘ浥蛎浀哪昀适?4%左右，只要你的投資回報(bào)率低于14%，你的錢(qián)都在貶值，你的錢(qián)都會(huì)被富人收割。
把錢(qián)存銀行定期理財(cái)，年回報(bào)率大概在4%-5%，顯然是在貶值。
把錢(qián)投資股市，回報(bào)率不確定，有可能虧，有可能賺，這里存在高風(fēng)險(xiǎn)。
但是把錢(qián)用來(lái)投資房子，大概年回報(bào)率是多少呢？
我告訴大家，如果你投資房產(chǎn)，在一些熱門(mén)城市，常住人口增長(zhǎng)快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的大城市，年回報(bào)率是可以超過(guò)通貨膨脹的利率的，所以，只要買(mǎi)對(duì)了城市，買(mǎi)對(duì)了地段，你的錢(qián)就不會(huì)貶值。
那哪些城市房子未來(lái)有投資價(jià)值呢？
我的觀點(diǎn)是，未來(lái)只有5%的城市還具有房產(chǎn)投資價(jià)值，請(qǐng)注意，這里是投資價(jià)值，而非居住價(jià)值。那么95%的城市，不具備投資價(jià)值，因?yàn)闈q幅無(wú)法抵御通貨膨脹。
我國(guó)大概有663個(gè)城市，包含直轄市、副省級(jí)城市、沿海開(kāi)放城市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)、省會(huì)城市、地級(jí)市和縣級(jí)市。那么真正有投資價(jià)值的城市，只有不到40個(gè)。這些城市，我把投資價(jià)值分為4個(gè)等級(jí)：
第一等級(jí)：深圳、北京、上海
深圳是目前全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市，每平米均價(jià)超過(guò)7萬(wàn)。那在深圳買(mǎi)房，未來(lái)的投資年回報(bào)率是多少呢？我不知道，未來(lái)的事情無(wú)法預(yù)知，但是我知道，過(guò)去10年時(shí)間，深圳每年的房產(chǎn)回報(bào)率超過(guò)了17%，高于通貨膨脹。
而且深圳對(duì)比北京和上海，以及其他大城市，深圳房子有一個(gè)顯著的特點(diǎn)，別的城市每隔5年會(huì)出現(xiàn)一次橫盤(pán)或者微跌的趨勢(shì)，但是深圳沒(méi)有，深圳的房子只有漲得快和漲得慢，不存在下跌。
其次，北京和上海，兩座城市擁有全國(guó)最好的資源，所以，未來(lái)還會(huì)有更多購(gòu)買(mǎi)力高的人群，向北京和上海集中，外團(tuán)王興說(shuō)過(guò)一句話，創(chuàng)業(yè)者把公司選在北京，已經(jīng)成功了三分之一，因?yàn)閯?chuàng)業(yè)最缺人才，而北京是中國(guó)人才的搖籃。
上海，城市資金總量?jī)H次于北京，千萬(wàn)凈資產(chǎn)人數(shù)，也僅次于北京，上海的經(jīng)濟(jì)輻射能力，在全國(guó)排第一位。上海不僅吸引中國(guó)的有錢(qián)人，也同樣吸引著國(guó)外的有錢(qián)人，所以，上海的房產(chǎn)價(jià)值，在中國(guó)也是第一方陣。
第二等級(jí)：強(qiáng)省會(huì)城市、直轄市
廣州：全國(guó)最強(qiáng)的省會(huì)城市，常住人口超過(guò)1500萬(wàn)，常住人口增量多年排名全國(guó)第二，廣州是一座綜合實(shí)力很強(qiáng)的城市，文化、交通、教育、經(jīng)濟(jì)、外貿(mào)、科技各個(gè)方面，360度無(wú)死角，每年有大量年輕人來(lái)廣州創(chuàng)業(yè)，所以，廣州未來(lái)房?jī)r(jià)抗跌性也是非常強(qiáng)的，大概率會(huì)跑贏通貨膨脹。
杭州：新經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)了杭州的巨變，2019年杭州常住人口超過(guò)深圳，成為全國(guó)最吸引人才的城市，因此杭州這幾年房?jī)r(jià)開(kāi)掛，中心區(qū)房?jī)r(jià)，杭州幾乎與廣州看齊。而未來(lái)根據(jù)杭州的發(fā)展與定位，城市經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)持續(xù)利好，所以，杭州房?jī)r(jià)也是持明顯上漲趨勢(shì)。
同類(lèi)城市還有成都和武漢、南京，以及直轄市重慶。
第三級(jí)：發(fā)展?jié)摿Υ蟮氖?huì)城市，以及沿海發(fā)達(dá)城市
這里面包含了蘇州、鄭州、長(zhǎng)沙、西安、合肥、濟(jì)南、福州、廈門(mén)、寧波、溫州、佛山等城市。
比方說(shuō)蘇州，緊靠上海，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，就業(yè)崗位多，大量人口涌入，房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲。再比如鄭州，省會(huì)城市，國(guó)家中心城市，經(jīng)濟(jì)輻射一億多人口，城市常住人口超過(guò)1000萬(wàn)，基本面都非常不錯(cuò)，所以房?jī)r(jià)也會(huì)漲。
西安和鄭州的情況差不多，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)現(xiàn)在處于低估狀態(tài)，福州和廈門(mén)現(xiàn)在房?jī)r(jià)都處于高位，但是福建有錢(qián)人多，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，喜歡在家鄉(xiāng)置業(yè)。寧波是中國(guó)非常強(qiáng)的沿海發(fā)達(dá)城市，不管是資金總量還是常住人口增量，在全國(guó)都位居前列，發(fā)展前景好，房?jī)r(jià)肯定跑贏通貨膨脹。
第四級(jí)，環(huán)一線城市，區(qū)域副中心城市、獨(dú)特資源稀缺型城市
惠州、東莞、燕郊、北三縣、南通、昆山、嘉興，這些都是環(huán)一線城市。
徐州、襄陽(yáng)、蕪湖、岳陽(yáng)、洛陽(yáng)、柳州，這些屬于省域副中心城市。
三亞、桂林、張家界、九寨溝、這些屬于旅游城市。
這類(lèi)城市，不能說(shuō)房?jī)r(jià)一定會(huì)漲，但是它們有各自的價(jià)值屬性，環(huán)一線城市，會(huì)受到一些城市的資源外溢，以及一些購(gòu)買(mǎi)力不足，選擇退而求其次的購(gòu)房者，所以，房子有一定價(jià)值。在加上未來(lái)軌道交通的快速發(fā)展，融入一線城市半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，那么環(huán)一線城市房子就能形成居住價(jià)值，所以有一定的投資價(jià)值。
省域副中心城市，說(shuō)白了，就是有一定的經(jīng)濟(jì)輻射能力，能吸引周邊的城市和縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群聚集，所以，具備一定的抗跌性，但是不建議高位買(mǎi)進(jìn)。
旅游城市，投資價(jià)值屬性偏弱，風(fēng)險(xiǎn)高，但是可以出租，民宿等等，相比四五線城市，有一定投資優(yōu)勢(shì)。
總結(jié)
投資房產(chǎn)實(shí)際上就是選對(duì)城市和選對(duì)地段，除了以上四種類(lèi)型的城市，其他城市不建議考慮，剛需自主除外。