于五六十年代的房屋，至今已經老態龍鐘，房齡都有六七十年了，房屋的使用壽命基本到期，多數已成危房，顯然不具有改造的價值，理應拆除重建。事實上這類房屋本身也不屬于舊改對象，而是屬于棚改或者城市更新的范圍。城鎮老舊小區改造主要是針對那些房屋本身可以居住，但是市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。
全國范圍內大規模實行舊改，主要有兩方面原因：
一是，改善民生、提升民眾幸福感的需要。
從舊改的范圍來看，到十四五（2021～2025年）末期，2000年以前建成的居民小區，房齡已經在25年以上，長的可能有四五十年，也即上世紀八十年代建造的房屋。這類房屋結構安全方面基本沒什么問題，但是，樓房外觀已經陳舊、破損，有些外墻體沒有節能保溫措施，基礎設施嚴重老化。因此，有必要對小區內建筑物的屋面、外墻、樓梯等公共部位加以維修，同時對市政配套基礎設施進行改造提升，包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。
對于老舊小區普遍存在，人民群眾反應強烈的亂搭亂建、周邊環境惡劣的現象，加以整治。比如增加綠化、照明，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。過去沒有節能設計的外墻要進行保溫層改造。為了解決高樓層老年人出行難問題，具備條件的可以加裝電梯。
此外，為了提升人民群眾的幸福感類，還要改造或建設社區綜合服務設施、衛生服務站、幼兒園、智能防護設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。
對于老舊小區進行提升改造，除了惠民生，也有利于改善城市形象。
二是，擴大內需、拉動經濟增長的需要。
日前，國務院辦公廳印發了《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》）標志著城市老舊小區改造作為一項國家工作任務將全面鋪開。該《意見》提出了舊改的三大工作目標：一是2020年改造老舊小區3.9萬個，涉及居民700萬戶；二是2022年基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；三是到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
據媒體披露，2020年城鎮老舊小區改造已列入6000億元中央預算內投資及3.75萬億元地方政府專項債券投資項內。同時，中央財政還安排了707億元專項補助資金，重點支持城鎮老舊小區改造和發展租賃住房。而根據華泰證券研報估算，若戶均改造資金9.5萬元，那么，僅今年舊改就涉及6650億元的投資規模。如果按照每年改造3.9萬個老舊小區估算，到十四五末期總的市場規模將接近四萬億。
2019年全國GDP總量為99萬億元，一般公共預算收入19萬億元，按照估算，未來六年的舊改投入相當于2019年GDP總量的4%，一般公共預算收入的21%。這個投資規模是相當的可觀。回想一下2008年的四萬億經濟刺激計劃，可以預見到舊改的投入對經濟的提升作用。
今年以來受全球新冠疫情的影響以及中外關系的嚴重惡化，國內經濟增長形勢嚴峻。由于出口乏力，迫切需要在投資和拉動內需上有所突破。顯然，高達近四萬億的舊改計劃無疑將成為穩增長的強心劑，對于全面做好“六穩六保”工作至關重要。