根據最新房價監測數據顯示，2021年1月份我國已經有19個城市房價達到2萬塊錢以上，其中深圳房子均價更是突破9萬元，而且漲幅同比達到30%以上，這個房價讓其他城市望塵莫及！

按照深圳這個房價，普普通通一套90平米的房子就需要800萬以上，那為什么最近幾年時間深圳房價漲幅這么快呢？這背后的動力到底是什么？

深圳房價的上漲并不是某一個因素造成的，而是多重因素疊加的結果，總結起來深圳房價的上漲我個人認為主要有以下幾個原因。

第一、人多房少。

人多房少這是深圳房價上漲最基本的前提，目前深圳實際管理的人口達到2,000萬以上，但是深圳實際管理的面積只有2000平方公里左右，在這么小的管轄面積之內，還創造了全國最大的工業產值（2020年深圳工業產值達到3.7萬億，位居全國第一）。

當然除了工業用地之外還有商業用地，比如大量的寫字樓用地，還有超過40%的綠地，所以深圳真正可供住宅開發的土地面積是非常小的。

而且在有限的住宅面積上還存在大量的農民房，所以真正能夠建商品房的面積更加有限，也正因為如此，目前深圳的商品房存量只有190萬套左右。

所以我們看到最近幾年深圳入市的商品房其實很少。

但相比于深圳有限的房源來說，深圳的購房人群其實是非常多的，一方面是深圳的總體收入水平比較高，高收入人群并不在少數，另一方面深圳每年還新增很多人口，每年都吸引來大量的大學畢業生，這更進一步加劇了深圳樓市供需的矛盾。

所以在人多房少的大背景之下，房價上漲在所難免。

第二、資本的推動。

目前深圳房價超過9萬元，普普通通一套房都需要五六百萬，普通工薪族根本就承擔不起，按照目前深圳的房價，真正有能力買房的人，基本上都是那些富有人群。

但深圳真有這么多富裕人群嗎？我覺得并不是，這里面實際上深圳有很多買房的人都是外地人，他們是通過代持、假結婚等方式來深圳投資房產。

這點我們可以從深圳的資金總量增量來看出來。

截止2020年末，深圳的資金總量達到101897億元，同比增速高達21.4%，相當于2020年一年深圳的資金總量就增加了17962億元，目前深圳的資金總量只比整個山東差1.7萬億。

但是整個2020年，深圳的GDP增速只有3.1%，GDP增量只有1100億左右，相當于資金的增量比GDP增量高出了16862億元，那多出的這些資金到哪去了呢？其實有很多都是進入到樓市了。

至于這些資金怎么進入樓市，各有各的門道，比如我認識一個朋友，她是某個醫院的護士，在2020年3月份的時候，銀行信貸政策比較寬松，結果她就從銀行借了50萬塊錢信用貸款，利率只有3%左右，然后再跟親戚朋友借了幾十萬，再通過假離婚買了第2套房，現在快一年過去了，她房子已經上漲10%以上。

當然除了這種操作方式之外，還有很多通過信用貸款、經營貸款違規進入樓市的也并不在少數，所以在眾多資本的推動之下，房價節節攀升。

對這些投資客來說，其實大家都在“賭房”，大家都在賭，未來深圳的房價會繼續上漲，當大家無形當中達成這種共識之后，只要有接盤俠，房價就會繼續上漲。

第三、港澳居民獲得大灣區購房“房票”。

大家都知道目前的房價是比較高的，的房子均價大概在13萬左右，在好的地段房價就更貴了，比如九龍每平米已經達到60萬左右，島的均價也超過10萬元，就算最便宜的新界，價格也達到9萬到12萬之間。

相對來說，目前深圳的房價要更低一點，而深圳跟非常靠近，兩者如果從地理位置上來說，更像是一個城市的兩個不同區，所以那些在承受不起高房價的港人也會到深圳買房。

特別是在2019年11月份的時候，出臺了16項惠民措施，進一步便利港人在大灣區發展、就業和居住，其中有一個措施就是放寬居民在含深圳在內的大灣區城市購置物業的措施，這個措施規定，居民在大灣區內城市購房時，獲豁免所需的在本地居住學習或工作年限證明，以及繳納個人所得稅及社保條件，享有與當地居民同等的待遇。

在這個政策出來之后，從2020年開始，深圳東莞等一些靠近的城市，房價就開始出現上漲。

目前深圳靠近的一些位置有很多購房人群，其實都是人，之前就曾經有中介統計過，從2020年以來，深圳皇崗口岸、羅湖口岸附近的小戶型居住宅有50%都是被買家買走的，另外南山、前海等附近區域有很多購房人群也是居民。

對這些港澳居民來說，相比于內地而言，他們本身的收入是比較高的，所以購房能力要比大陸很多人群都要強，因此面對深圳比較高的房價，但比房價要低很多的樓盤，他們肯定毫不猶豫的下手。

針對這一點，其實我們也可以對比深圳西部跟東部房價的差距看出來。

比如下圖是深圳不同區域房價對比圖。

可以明顯地看出在靠近的南山，福田，寶安房價是比較高的，而東部的一些偏遠地區，比如龍崗，坪山房價卻比較低，目前在龍崗有很多樓盤房價甚至低于4萬塊錢。

所以過去一年多時間，深圳房價真正上漲的動力，其實就是上面這幾個因素疊加的結果，而且從長期來看，深圳房價上漲的背后，這三大因素仍然會起到至關重要的作用。