以房養老保險在中國前景如何？

以房養老是一個外來品，在中國前景黯淡，具有太多阻力和不可操作性，小財不看好未來十年的以房養老保險發展。

我國老年人住房反向抵押養老保險試點雖已5年，但銀保監會數據顯示，截至2019年8月末，該險種期末有效保單僅126件，市場反應可謂是慘淡無比，簡直可笑了。

所謂以房養老，目前多指“住房反向抵押養老保險”，本質上是將住房抵押與終身年金保險相結合的商業養老保險業務。

從操作層面來說，就是老人將所擁有的房屋抵押給保險公司，仍繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。通俗點說，就是將老人的“死房子”變成了“活錢”，既能實現“居家養老”又能“增加養老收入”，一舉多得。

但是以房養老在國內發展非常緩慢，原因不外乎以下五點：

第一，以房養老對傳統養老觀念是一個很大的挑戰。

自古以來，中國人根深蒂固的的養老觀念是“養兒防老”，子女具有贍養義務，老人去世后，房產由子女繼承。房產也是中國大部分家庭財富里占比最高的資產，是老人奮斗一生積攢下來的主要財富。老人如果選擇抵押房產，可能會引起家庭糾紛，或者面對社會非議，老人能否堅持選擇，值得商榷。因而，參加以房養老的人群中以無子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多，其他老人群體興趣寥寥。

第二，房屋價值的波動是以房養老業務的主要風險。

房屋的價值是養老抵押貸款的關鍵，也是產品定價的核心影響因素。自從1998年福利房改革以來，房地產市場走向飛速發展的市場化之路，中間歷經國家多次宏觀調控，房價出現數次大幅波動。

就當前階段而言，房價的未來漲跌如何，誰都說不好。如果抵押房屋價值下跌，下跌損失風險由保險公司承擔；如果房屋價值一直上漲，保險公司則面臨一定的道德風險——部分早期投保的老人可能會選擇退保，而后再重新購買“以房養老”產品，以獲取更多的養老金。

特別是最近幾年，房住不炒成為主流聲音，一線城市的房地產價格較之前幾年出現不同程度的下滑，保險公司承擔了下跌風險，對于業務開展形成了巨大的壓力。

第三，涉及房屋的產權政策、法律制度也是推動以房養老業務的障礙。

對于城市居民而言，住房有著70年土地使用權限制，用來“以房養老”的房屋一般居住了幾十年，保險機構拿到此類住房面臨很大的政策風險——土地使用權到期之后，如何續期和處置，當前國內尚無明確規定。而對于真正有養老困難的農村老人來說，農村宅基地在法律上是嚴禁流轉的，其使用權是不能抵押的，可以說“以房養老”很難在農村走得通。另外，房屋還涉及稅收等法律制度，物業稅、遺產稅尚未出臺，房產稅如何征收也沒有明確。說到底，“以房養老”缺乏頂層設計，沒有配套政策，政府支持力度也有限。

第四，以房養老還面臨貸款利率變化和被保險人的長壽風險。

一方面，抵押貸款一般要運作幾十年，貸款利率隨著經濟形勢、宏觀調控一直在波動，保險公司缺乏鎖定利率的工具和機制。另一方面，從1982年到2010年，我國男性平均壽命從66.28歲增長到72.38歲，女性則從69.27增長為77.37，分別增加6.1和8.1歲。人均壽命的增加，意味著出售“以房養老”產品的保險公司要支付更多的養老金，甚至有可能超過房屋的價值，這就進一步降低了開展業務的意愿。

第五，在以房養老業務的具體操作上也面臨諸多難題。

作為一款保險產品，合同條款復雜，一般老年人難以理解。同時，在業務流程中，包括房產登記變更、對房屋的價值評估、公正等環節，都需要中介機構的參與，并支付不菲的中介費用，這就提高了交易運營的成本，而提高的成本，最終還是由投保人買單。

綜合來看，基于以上至今還未解決的難題，“以房養老”保險也注定是一個小眾產品，在中國沒有特別好的發展前景。