比較杭州、廈門(mén)、溫州、海口、深圳的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，也側(cè)面印證了居民杠桿率與房地產(chǎn)之間的關(guān)系。

居民收入，還債壓力幾何？

那么，拋開(kāi)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化等因素，當(dāng)前中國(guó)居民“加杠桿”的空間還有多少呢？

回答這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵點(diǎn)在于，當(dāng)前，中國(guó)居民的可支配收入能否覆蓋現(xiàn)有債務(wù)？

據(jù)央行披露的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2019）》顯示，截止到2018年末，我國(guó)住戶部門(mén)債務(wù)收入比（居民債務(wù)/可支配收入）為99.9%，同比上升6.5個(gè)百分點(diǎn)。

意味著，全國(guó)居民一整年的收入才能還清債務(wù)。

若以年收入維度劃分，低收入家庭的債務(wù)壓力已經(jīng)逼近極限。據(jù)北京大學(xué)開(kāi)展的2016年中國(guó)家庭追蹤調(diào)查：有負(fù)債家庭中，年收入低于6萬(wàn)元的平均債務(wù)收入比高達(dá)285.9%。

報(bào)告進(jìn)一步顯示，年收入低于6萬(wàn)元的家庭中，有0.8%的家庭債務(wù)超過(guò)50萬(wàn)元。

而，年收入高于36萬(wàn)元的平均債務(wù)收入比為89%，貸款壓力尚且較輕，償還債務(wù)能力較強(qiáng)。

值得一提的是，居民杠桿率迅速攀升、家庭債務(wù)不斷增加，個(gè)人住房按揭貸款的大幅增長(zhǎng)可謂功不可沒(méi)。

截止到2018年末，我國(guó)住戶部門(mén)貸款余額達(dá)47.9萬(wàn)億元，其中25.8萬(wàn)億為個(gè)人住房貸款，占比達(dá)53.9%。可見(jiàn)，家庭債務(wù)中，房貸占據(jù)了絕對(duì)的大頭。

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所劉磊表示，短期內(nèi)，過(guò)高的居民杠桿率可以對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生促進(jìn)作用，但中長(zhǎng)期來(lái)看，將對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度與質(zhì)量都會(huì)有所抑制。

房?jī)r(jià)下跌，不可承受之重

當(dāng)房?jī)r(jià)不斷上漲的過(guò)程中，個(gè)人住房貸款對(duì)于銀行而言是非常優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)，杠桿率會(huì)隨著房?jī)r(jià)上漲，而下降。

但如果一旦房?jī)r(jià)下跌，且跌幅過(guò)大，杠桿率偏高的個(gè)人、企業(yè)、銀行，將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

以溫州為例，其擁有發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，靠出口加工業(yè)務(wù)積聚著大量人口和財(cái)富，加上四萬(wàn)億救市計(jì)劃下銀行信貸的大量投放，2010年后房?jī)r(jià)飆升，2011年超過(guò)3萬(wàn)元/平米，接近一線城市房?jī)r(jià)水平。

個(gè)人、企業(yè)紛紛高杠杄加入炒房大軍。

2011年，中國(guó)貨幣政策轉(zhuǎn)向緊縮，歐美經(jīng)濟(jì)的衰退，出口壓力巨大，給溫州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了沉重的打擊。

當(dāng)?shù)鼐用瘛⑵髽I(yè)收入銳減，更有部分個(gè)人、企業(yè)遭遇資金鏈斷裂而無(wú)法償還貸款，銀行只好處置拍賣(mài)作為抵押的房屋，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)一年內(nèi)下跌 20%，此后連續(xù)十幾個(gè)月持續(xù)下跌，溫州銀行業(yè)也一度陷入困境。

當(dāng)然，這僅僅是個(gè)別地區(qū)的特例，而非全國(guó)性的問(wèn)題，但對(duì)當(dāng)下的房?jī)r(jià)或許有一定的借鑒意義。

因此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)的樓市調(diào)控可能不會(huì)再“一刀切”，或許不會(huì)繼續(xù)全面收緊，而是將進(jìn)入“一城一策”的節(jié)奏，把握“區(qū)間管理”的穩(wěn)控節(jié)奏，讓房?jī)r(jià)在有限的箱體里進(jìn)行上下浮動(dòng)。