大家好，我是勇談。4月20日，央行授權(quán)的全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新的LPR報價利率，1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65%；看似央行再次“降息”很多人都在問“現(xiàn)在出手買房劃算嗎？”在銀行住房貸款沒有完全遵循LPR利率的情況下，如今買房甚至有可能付出更大的代價。借此機會簡單談?wù)勎业挠^察。
從2019年10月8日到2020年8月31日都屬于LPR利率取代過去固定貸款利率過渡期，絕大多數(shù)銀行還是采取過去的固定利率上浮方式來進行住房貸款發(fā)放
大家可以仔細回憶下如今銀行貸款利率是如何計算的？還是固定利率為主向LPR轉(zhuǎn)變
根據(jù)觀察來看目前絕大多數(shù)城市的商業(yè)住房貸款還是按照過去的固定利率4.9%上浮的方式來進行，那么央行降息后大家此時購房付出的代價就是“加點增加”，根據(jù)央行LPR規(guī)定的加點永久不變的原則，也就是說未來不少人都要付出更多的購房成本，除非未來LPR利率比4.65%更低或者選擇永久固定利率。簡單這樣跟大家分析，以目前銀行貸款利率為5.88%（實際還是4.9%上浮20%后的利率）為例，在3月份5年期LPR利率為4.75%的時候，轉(zhuǎn)換為LPR計算實際上是LPR浮動變動（4.75%）+1.13%（永久不變）；那么4月份LPR利率為4.65%就意味著LPR（本次4.65%）+1.23%（永久不變），也就是說加點提升了0.1%；大家認為這個時候購房到底是占便宜還是吃虧呢？恐怕就沒有那么簡單了吧。
在銀行住房貸款沒有完全轉(zhuǎn)換為LPR利率之前，什么時候買房并沒有什么實質(zhì)差別（僅僅從貸款方面），當然什么時候買還是看各位對于未來房價的走勢判斷
央行發(fā)明并采用LPR利率的主要原因在于降低企業(yè)融資成本，另一個方面就是為了避免銀行貸款利率波動過多影響房價。畢竟過去太長時間，哪怕是現(xiàn)在銀行貸款利率波動都會被很多人解讀為“房價要漲或跌”，其實LPR利率本身存在的意義就是為了打破大家的這種固有判斷（個人感覺）。換句話說，央行降息或者漲息都不希望對于房地產(chǎn)市場有太多的影響，不希望對房地產(chǎn)市場釋放出太多的信號，畢竟如今哪怕未來比較長一段時間（起碼5年）房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標還是以“穩(wěn)”為主。
很長一段時間“買房投資”成為大家經(jīng)常掛在嘴邊的一句話，“房住不炒”提出的原因就是為了“糾錯”，可惜太難
2008年后越來越多的人開始涉足“房產(chǎn)投資”，房市和股市成為資本（包括民間資本）為數(shù)不多的選擇地，2015年后樓市投資幾乎就成為了“唯一選擇”
對于國內(nèi)股市和房市投資有所了解的朋友應(yīng)該知道2014-2015年的市場情況，這一年國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長極其有限（如上圖所示），但是這一段時間的國內(nèi)A股表現(xiàn)卻異?；馃幔?014年底2015年初的時候國內(nèi)A股大盤首次破5000點，吸引了大量的資金開始進入。只是可惜這樣的勢頭很快不見，隨即就來了長達5年的“不溫不火”局面。在股市不溫不火的時候，于是大量的資金又開始流向樓市，這點從上圖2015年后房地產(chǎn)開發(fā)投資額開始快速上漲就可以看出來，尤其是2018年和2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資額都以10萬億以上的增量在增加。僅僅從房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長來看，各位覺得房價還能跌嗎？顯然不現(xiàn)實。
從2018年開始我就在強調(diào)一個觀點“無需求不購房”，買房前首先要考慮需求
當然這里的需求不包括“投資需求”，如果你是真的因為居住、改善、子女教育等原因選擇購房，其實還是早買早劃算，畢竟如今的投資房產(chǎn)成本太高，收益太低。尤其對于二手房來說，圖上所示是過去3年國內(nèi)主要城市二手房價格同比走勢圖，可以看到除去呼和浩特等城市本身就因為房價低處于“補漲”外，其余大多數(shù)城市的二手房走勢都是以“穩(wěn)”為主，甚至還有跌的城市。2019年一度國內(nèi)通貨膨脹率已經(jīng)超過4%，2020年大概率會更高畢竟今年又發(fā)放了這么多的貨幣，如果算上通貨膨脹后基本上二手房處于“不漲”或“微跌”的情況。
什么時候買房？應(yīng)該取決于需求而不是房貸利率，畢竟買房的主要目的是為了解決需求
“房住不炒”的主要目的就是為了讓房產(chǎn)回到住的本質(zhì)，逼迫投機類資本退出房地產(chǎn)市場是當務(wù)之急
從2008年后房價過快上漲無疑有大量“投資、投機類”資本進入，2008年房價微跌，經(jīng)濟形勢不好市場上沒有過多資金房價下跌可以理解；但是2014年因為調(diào)控嚴格導(dǎo)致房價漲幅減弱，其實就可以理解為打擊了“投資、投機”資本。只是2014-2015年這些資本可以流向股市，之后就不行了，畢竟股市也陷入了長期的“停滯期”。
LPR利率降低真的跟傳統(tǒng)的央行降息不是一回事，尤其是今年3月份開始的存量房轉(zhuǎn)換LPR利率+加點后
可以說在銀行沒有完全按照LPR利率執(zhí)行貸款利率時候，此時LPR利率變動并不能給予購房者帶來實際好處。或許2021年后購房者會得到LPR利率的優(yōu)惠，起碼不是現(xiàn)在。所以，央行降息并不能作為是否適合購房的依據(jù)。
綜上，央行降息是否是買房的好時機？過去固定利率時代或許還行，如今真的不能看這個利率了。什么時候購房目前還建議以需求為主，不要過多參考其他因素了。各位覺得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻中。